结论

对于在香港持有银行账户、证券账户、投资基金或信托资产的中国投资者而言，香港CRS管理制度将自2027年起进一步强化。香港税务局（IRD）公布的Inland Revenue (Amendment) (Automatic Exchange of Information) Ordinance 2026已于2026年6月26日刊宪，并将于2027年1月1日正式生效。

本次修订的重要变化是，香港所有Reporting Financial Institutions，即申报金融机构（RFI），原则上无论当年是否实际存在需要向税务局申报的账户信息，都必须在AEOI Portal完成登记。

申报金融机构登记义务强化

根据香港税务局资料，目前仍未登记的现有RFI必须在2027年3月31日前完成AEOI Portal登记。自2027年1月1日起新成为RFI的金融机构，原则上应在首次成为RFI的公历年度之后一年的1月31日前登记。

条例也规定部分特殊情形。例如信托与受托人、伞形基金与子基金等，如果相关RFI已经在另一RFI账户下完成登记，并由后者申报CRS数据或零申报，则可能不需要另外单独登记。

记录保存要求同步加强

修订制度还要求RFI在Financial Account Information Return申报截止日之后保存充分记录六年。即使机构后来不再属于RFI或已经解散，在规定情况下仍需要满足相关记录保存要求。因此，本次变化并不只是增加一次登记手续，而是香港强化CRS执行、审计和证据保存机制的一部分。

为什么与日本房地产投资有关

中国大陆投资者购买日本房地产时，经常通过香港银行账户向日本汇款，也可能把日本物业租金或出售款汇回香港。但是，香港只是资金账户所在地，并不会自动改变房地产所得来源地或投资者个人的税务居民身份。

日本境内房地产产生的租金在日本可能构成国内来源所得。非居民取得日本房地产租金时，在符合源泉扣缴条件的情况下，付款人可能需要按20.42%扣缴所得税及复兴特别所得税，但20.42%不是最终租赁所得税率，实际税额可能通过日本所得税申报进行结算。

同样，非居民出售日本房地产时，符合条件的房地产转让价款可能按10.21%进行源泉扣缴，但10.21%也不是房地产出售所得的最终税率。最终税额取决于日本税法下实际转让所得等因素。

如果投资者同时属于中国个人所得税法上的居民个人，日本房地产租金和出售所得还可能成为中国境外所得申报对象。在日本实际缴纳并符合条件的所得税，可以在中国规定的抵免限额内考虑外国税额抵免。因此，不能因为资金通过香港收付，就认为日本、中国两地的申报义务自动消失。

CRS核心是税务居民身份

香港CRS制度要求金融机构识别属于申报辖区税务居民的金融账户，并可能要求账户持有人或被动非金融实体的控制人提供税务居民身份及TIN自我证明。香港税务局还明确指出，一个人根据不同司法辖区规则可能同时拥有多个税务居民身份，在这种情况下需要申报全部相关税务居民地区及对应TIN。

中国投资者应立即检查

  • 向香港银行、证券公司提交的CRS税务居民自我证明是否仍然准确。
  • 中国、日本或其他国家地区的TIN是否完整。
  • 是否保留日本房地产购买款、租金和出售款的完整资金记录。
  • 是否错误认为使用香港账户即可免除中国境外所得申报。
  • 通过公司、信托或基金持有资产时，是否了解控制人信息的CRS申报范围。

今后的时间表

条例将于2027年1月1日实施，现有未登记RFI的登记期限为2027年3月31日。随着制度实施临近，香港金融机构可能进一步核实客户资料。日本房地产投资者应提前整理税务居民身份、TIN和跨境资金来源证明。

一次信息及确认日期

本文依据香港税务局「Inland Revenue (Amendment) (Automatic Exchange of Information) Ordinance 2026」，并于2026年9月9日确认。