结论

日本国税厅计划于2026年9月24日实施国税系统升级。e-Tax官方页面显示，与系统升级相关的收发、电子签名、CSV转换等模块更新安排于8月28日再次更新。这次调整本身并不是提高房地产税率，也不是新增针对外国投资者的税种，但对于居住在中国、香港、新加坡等地而持有日本房地产的非居民投资者具有直接的申报实务影响。涉及日本所得税申报、纳税管理人、源泉所得税、法定调书及电子通知时，应确认9月24日前后的系统和表格变化。

主要变化内容

按照日本国税厅公布的信息，国税系统升级后，部分纸质申报书、申请和备案文件以及法定调书将采用新的格式。部分纳付书及所得税征收高计算书中，原来的8位“整理番号”栏将调整为13位“お問い合わせ番号”。此外，e-Tax连接使用的IP地址安排也将改变，如果企业或税务软件过去依靠固定IP方式连接，需要确认改为通过URL连接。

电子送达制度同步变化

自9月24日起，可以通过e-Tax电子送达的处分通知等文件范围将扩大。同时，同意接受电子送达的方式原则上由过去每次申请时分别同意，改为事先进行一次性统一同意。即使此前一直使用电子送达，也需要确认升级后是否已经完成新的统一同意手续。对于长期居住中国、无法及时接收日本纸质税务信件的投资者而言，这一点尤其重要。

对中国投资者持有日本房地产的意义

长期居住中国、在日本没有住所的投资者，在日本所得税法下可能属于非居民。但日本非居民取得日本境内房地产产生的租赁所得或出售所得时，仍可能因为属于日本国内源泉所得而承担日本申报或纳税义务。此次系统升级不会改变这一基本课税原则，实际变化集中在申报、通知、表格和电子处理流程。

出售日本房地产时应注意

日本非居民出售日本境内土地、建筑物等时，在符合法定条件的情况下，支付价款的一方原则上需要按照支付金额的10.21%进行源泉扣缴。需要再次强调，10.21%不是卖方的最终房地产出售税率。卖方最终需要根据实际转让所得、取得成本、转让费用、持有期间等因素计算日本税额，并通过所得税申报与已经扣缴的税额进行结算。因此，买卖合同、结算资料、源泉扣缴凭证、纳税管理人资料及后续申报文件必须形成完整链条。

出租物业也有类似问题

向非居民支付日本境内不动产租金时，在一定条件下可能需要按照20.42%源泉扣缴，但20.42%同样不是出租所得的最终税率。需要申报的情况下，应按照租金收入及可扣除必要费用等计算最终税额，再与源泉扣缴金额结算。此次e-Tax升级仅改变部分处理方式和系统环境，并不把20.42%变成最终税率。

9月24日前后建议检查

  • 确认e-Tax维护时间，避免在关键申报日无法登录。
  • 确认税理士、纳税管理人和会计软件已经完成系统升级。
  • 使用纸质文件时采用国税厅最新格式。
  • 继续选择电子送达时确认是否已经完成统一同意。
  • 核实海外地址、姓名、联系方式及代理人登记信息。

与中国境外所得申报的衔接

中国税收居民持有日本房地产时，日本最终申报所得和实际缴纳的税款可能成为中国境外所得申报及外国税额抵免的重要资料。因此，不应只保存日本银行扣款记录，还应保存日本所得税申报书、源泉扣缴凭证、纳税证明以及税务机关通知。电子申报系统升级后，投资者和纳税管理人最好重新检查资料下载和长期保存流程。

官方来源及核查日期

来源为日本e-Tax《国税システムの更改に伴うe-Taxの仕様公開と送信試験》。有关2026年9月模块更新计划的资料于2026年8月28日更新，本次于2026年9月11日再次核查。