结论

日本国税厅在2026年8月更新了《向非居民等支付不动产受让价款的支付调书》税务署纸质提交格式，并明确今后以纸质方式提交时应使用国税厅网站公布的最新版本。对于居住在中国、准备出售日本房地产的投资者，这一变化虽然属于申报手续调整，但具有实际意义。特别是在买方为日本法人或房地产经营者时，交易价款支付环节的源泉扣缴与次年法定调书申报属于两个不同的税务程序。

谁需要提交法定调书

根据日本国税厅公开的手续说明，向非居民或外国法人支付房地产转让价款的法人，以及属于房地产经营者的个人，是该类法定调书的主要提交义务人。提交期限原则上为次年1月31日。纳税人可以通过e-Tax软件制作并提交支付调书和合计表，也可采用纸质方式，但2026年8月以后应使用最新纸质格式。

与10.21%源泉扣缴必须分开理解

中国投资者出售日本房地产时，经常把10.21%理解成“日本出售房产税率”，这是不准确的。日本非居民或外国法人出售日本境内土地、建筑物等，在符合条件的交易中，支付转让价款的一方原则上需要在支付时按照价款的10.21%源泉扣缴所得税及相关税额。法律同时存在例外：个人买方为自己或亲属居住目的购买，且转让价款不超过1亿日元时，可能不需要进行这一源泉扣缴。

此次更新的法定调书则属于信息申报制度，用于向税务机关报告向非居民等支付房地产价款的情况。因此，是否源泉扣缴、谁需要提交法定调书以及非居民卖方是否需要在日本申报所得税，是三个需要分别判断的问题。

10.21%不是最终出售所得税率

10.21%是针对支付价款计算的源泉扣缴比例，并不是非居民卖方出售房地产的最终税率。例如房产以3,000万日元出售，在属于源泉扣缴范围的情况下，买方可能先以支付价款为基础扣缴税款。但是卖方最终的日本税额需要根据房地产取得成本、转让费用、持有期间以及其他日本税法条件计算实际转让所得。若房产出售价格低于取得成本而没有形成应税转让所得，已经源泉扣缴的税款在完成日本申报后可能出现全部或部分退还。

中国非居民卖方需要保留的资料

长期居住中国的投资者可能已经没有日本银行账户，因此实际交易中往往更关心出售款如何收取。但从税务角度，应同步保存原购房合同、出售合同、购买价款资料、装修等资本性支出凭证、中介费及出售费用、登记相关资料和源泉扣缴凭证。若需要在日本办理退税或所得税结算，还应提前处理纳税管理人等申报事项。

中国境外所得申报也需要这些资料

如果卖方同时属于中国税收居民，日本房地产出售所得还可能进入中国境外所得申报范围。申报时应分别确定日本房地产的实际转让所得、日本源泉扣缴税额以及最终日本实际税负。不能直接把出售价款的10.21%视为中国外国税额抵免时当然可以全额抵扣的最终日本税款。

法人买方尤其要注意

如果买方是法人，个人为了自己或亲属居住且交易价款不超过1亿日元的源泉扣缴例外原则上不存在。因此，与非居民卖方交易时需要认真确认源泉扣缴义务。同时，法人也是国税厅所列法定调书提交义务人之一。房地产公司、买方法人财务人员、税理士、司法书士及中介机构应在结算前明确各自负责的税务手续。

实务检查要点

  • 判断卖方是否为日本税法上的非居民，而不是只看中国国籍。
  • 交易结算前确认是否需要10.21%源泉扣缴。
  • 区分源泉扣缴金额与卖方最终日本所得税。
  • 买方另行确认法定调书提交义务。
  • 纸质申报使用2026年8月以后公布的新格式。

官方来源及核查日期

日本国税厅《F1-28 非居住者等に支払われる不動産の譲受けの対価の支払調書（同合計表）》，于2026年9月11日核查。官方页面明确说明，税务署纸质提交格式已于2026年8月发生变化。