日本国土交通省公寓交易调查：海外居民购房与短期转售趋势值得重新评估

结论：不能简单认定海外居民正在全面增加日本房地产购买

日本国土交通省于2026年9月15日公布了利用房地产登记资料开展的公寓交易调查。调查涵盖日本三大都市圈及四个地方城市，重点分析新建公寓短期转售、海外居民购房以及部分二手公寓交易情况。

调查显示，东京等部分地区确实存在短期交易和海外居民购房相对集中的现象，但并没有充分证据表明海外投资者在所有地区持续扩大购买，也没有确认海外居民普遍积极购买东京核心区域的高价住宅。

这项调查本身并不是新的税法修订，而是分析日本房地产市场及未来政策讨论的重要官方统计依据。

国土交通省利用2018年1月至2025年12月的房地产登记信息，分析了目标地区约57万套新建公寓及约150万件所有权转移登记记录。

调查将购买后一年以内发生的转售作为短期交易进行统计。但必须注意，这一统计定义并不等同于日本个人所得税制度中的短期房地产转让所得。

日本税务上的持有期限有独立的法律判断标准，不能直接将官方市场调查中的一年内转售比例套用于所得税计算。

调查发现，东京以及神奈川、大阪、兵库的部分地区，短期转售比例较高或呈现上升趋势。部分地区越接近城市中心，短期交易越集中。

在东京23区、专有面积40平方米以上的公寓中，2024年大型公寓项目的短期转售比例为9.0%，其他公寓项目为2.9%。调查中的大型公寓，是指每栋建筑符合条件的所有权保存登记达到100件以上的项目。

不过，短期交易比例受到当年供应项目结构的影响。2024年上半年供应的大型项目推高了全年数据，而下半年短期交易的数量和比例有所下降。

因此，不能只根据单一年度或个别大型项目的交易数据，就认定整个东京住宅市场进入全面短期投机阶段。

调查显示，海外居民购买新建公寓的比例，在东京、大阪和京都的部分地区相对较高。但将2025年上半年数据与全年数据比较，东京都的相关比例有所下降。

对于二手公寓，调查没有发现海外居民购买活动在近期明显持续增加的趋势。

在东京核心六区，即千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区和涩谷区，也没有发现海外居民特别积极购买2亿日元以上高价物业的明显趋势。

这些结果说明，讨论外国投资者对日本房价的影响时，需要区分不同地区、价格区间、物业类型及统计期间。

对于计划短期出售日本公寓的中国投资者，除了判断未来出售价格，还需要计算取得成本、交易费用、持有期间及可能产生的日本所得税。

日本个人出售土地和建筑物时，短期及长期转让所得的分类，与出售年度1月1日的持有期间有关。不能简单依据从购房当天到出售当天经过多少天进行判断。

如果卖方属于日本税法上的非居民，还可能涉及买方在支付房地产价款时承担的预扣义务。预扣税并不等于卖方最终应缴的所得税，实际税额仍需根据适用的申报和所得计算规则判断。

本次调查采用的海外居民分类，主要依据登记资料中的居住地址，并不是专门针对中国国籍人士。

例如，长期居住海外的日本人也可能属于海外居民，而已经在日本定居的中国籍人士则未必属于这一统计类别。

调查中还包含根据姓名推测外国人身份的分析，但姓名推测不能代替正式国籍确认，更不能作为税收居民身份的判断依据。

因此，投资者在阅读有关外国人购房比例的报道时，应核对数据究竟反映国籍、居住地址还是其他统计分类。

对于计划购买东京公寓并长期出租的投资者，短期交易比例较高不一定意味着租赁投资没有价值。应结合租金水平、空置风险、管理费、维修基金及未来出售成本进行判断。

对于计划在交房后快速转售的投资者，则需要更加关注市场流动性、开发商合同条款、交易限制及税务上的持有期限。

中国税收居民出售日本房地产后，还可能涉及中国境外财产转让所得申报。对于符合条件的日本已缴所得税，是否可以申请外国税额抵免，应根据中国税法和具体证明材料判断。

未来应继续观察日本政府对外国人购房及短期交易的政策讨论，以及国土交通省后续公布的登记数据分析。

投资者不应将政策讨论直接理解为已经实施的限制，也不应把市场统计当作税率调整公告。房地产投资决策仍应建立在实际现金流、交易成本、税务负担和风险承受能力之上。

第一手资料：日本国土交通省《不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果を公表》。发布日期为2026年9月15日，核查日期为2026年11月13日。