国交省のマンション取引調査を再検証、国外居住者の取得動向と短期売買への監視強化

結論：国外居住者の取得を一律に増加と捉えるべきではない

国土交通省は2026年9月15日、不動産登記情報を活用したマンション取引実態の調査結果を公表した。対象は三大都市圏と地方四市であり、新築マンションの短期売買、国外に住所を有する者による取得、中古マンション取引などを分析している。

今回の調査で重要なのは、東京都などの一部地域で短期売買や国外居住者による取得が比較的集中している一方、海外投資家による高額物件取得が一律に拡大しているという結果にはなっていない点である。

この調査自体は新たな税制改正を発表したものではない。しかし、外国人による不動産取得や短期売買に関する制度議論を考えるうえで、重要な公的統計となる。

国土交通省は、2018年1月から2025年12月までの登記情報を利用し、対象地域の新築マンション約57万戸と、約150万件の移転登記を分析した。

調査では、購入後1年以内の売買を短期売買として分析している。ただし、この統計上の短期売買の定義は、日本の譲渡所得税における短期譲渡所得の判定方法と同一ではない。

税務上の所有期間判定は別の規定に基づくため、統計で短期売買とされた取引が、必ずしも税務上の短期譲渡所得にそのまま対応するわけではない。

調査では、東京都を中心として神奈川県、大阪府、兵庫県の一部で短期売買の割合が高い、または増加する傾向が示された。中心部ほどその傾向が強くなる地域も確認されている。

東京23区の専有面積40平方メートル以上の物件では、2024年の大規模マンションにおける短期売買割合が9.0%、それ以外が2.9%と報告された。大規模マンションは1棟当たりの対象保存登記数が100件以上の物件として定義されている。

ただし、供給された物件の構成によって割合は変動する。2024年には上半期に供給された大規模マンションが数値を押し上げた一方、下半期には短期売買の件数と割合が低下したとされる。

国外に住所がある者による新築マンション取得は、東京都や大阪府、京都府の一部で割合が高い傾向が確認された。しかし、2025年上半期と通年の数値を比較すると、東京都の取得割合は低下している。

また、国外居住者による中古マンション取得については、直近で増加する傾向は特に確認されていない。都心6区において、国外居住者が2億円以上の高額物件を活発に購入している傾向も確認されなかった。

これらの結果から、国外居住者による不動産購入が市場全体で一様に増加していると断定することは適切ではない。

中国人投資家が日本のマンションを短期間で売却する場合、売却価格だけでなく、取得費、譲渡費用、保有期間、適用される所得税制度を確認する必要がある。

日本の個人の土地建物等の譲渡所得税では、譲渡年の1月1日時点の所有期間などを基準として短期・長期を区分する。単純に購入日から売却日までの日数だけで判断するものではない。

非居住者が日本不動産を売却する場合には、買主側に源泉徴収義務が生じることもある。源泉徴収は最終税額ではなく、売主の申告と精算の問題を別途確認しなければならない。

国土交通省の調査では、国外に住所がある者という区分が用いられている。この区分は中国籍の投資家を意味するものではない。日本人の海外居住者も含まれ得る一方、日本に居住する中国籍投資家は国外居住者に該当しない。

また、氏名から外国人と類推する分析も行われているが、氏名による推計を実際の国籍や税務居住地の確定情報と同一視することはできない。

投資家は、今後の不動産取得制度に関する政府の検討状況、登記情報を利用した市場分析の更新、短期売買への民間事業者の対応を継続して確認する必要がある。

投資判断では、政策議論だけでなく、賃貸収益、管理費、修繕積立金、取得費用、売却時の税負担、為替変動を含めて収益性を評価することが重要である。

一次情報：国土交通省『不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果を公表』。公表日2026年9月15日、確認日2026年11月13日。