向非居民购买日本房地产：2026年末交易中的10.21%预扣税与结算责任

结论

中国居住的房地产所有者出售日本公寓、住宅或土地时，日本买方在某些情况下必须从交易对价中预扣10.21%的所得税。对于计划在2026年年底完成交易的投资者，必须在签署合同和办理交割前，明确卖方实际收款金额、预扣税额以及向日本税务机关缴纳税款的责任。

日本国税厅公布的税务说明No.2879《向非居民等购买土地等时》，载明截至2026年4月1日的相关法律规定。

根据该说明，向日本非居民或外国法人购买日本境内土地、建筑物等房地产，并在日本境内支付交易对价时，付款人原则上需要按照交易对价的10.21%扣缴所得税及相关附加税。

适用范围包括土地、土地上的权利、建筑物、建筑物附属设备及构筑物。日本公寓的区分所有权交易，也可能属于这一制度的适用范围。

很多投资者误以为，只有日本房地产公司或法人购买非居民房地产时才需要扣缴税款。实际上，日本国税厅明确指出，付款人即使是个人，也可能承担源泉扣缴义务。

不过，日本税法设置了特定例外。如果买方为个人，购买房地产用于本人或亲属居住，并且交易对价不超过1亿日元，可以不进行此项源泉扣缴。

这一例外需要同时核实买方身份、实际使用目的及交易金额。公司购买房地产、个人购买投资性公寓或其他不符合条件的交易，不能当然适用这一例外。

假设一套日本房地产的交易对价为5,000万日元，并且交易符合源泉扣缴条件，按照10.21%计算，预扣税额为510.5万日元。

这一金额以交易对价为计算基础，而不是按照卖方实际获得的资本收益计算。因此，510.5万日元不能直接理解为卖方最终应缴纳的房地产转让所得税。

日本最终转让所得税的计算，需要考虑原始取得成本、出售费用、持有期间及其他适用规定。卖方可能需要办理日本所得税申报，对已经预扣的税款进行结算。

如果最终应纳税额与预扣税额不同，可能涉及补缴或退税。不能认为买方完成10.21%的预扣后，卖方在日本的全部税务责任就自动结束。

对于在日本境内支付房地产交易对价而扣缴的税款，原则上应在付款月份的次月10日前向日本税务机关缴纳。

日本国税厅同时规定，即使交易对价在日本境外支付，如果付款人在日本拥有住所、居所或办公室等，也可能被视为在日本境内付款，从而产生源泉扣缴义务。

对于符合上述规定的境外支付情形，相关预扣税原则上应在付款月份的次月月底前缴纳。

中国居住卖方可能要求买方将出售款项汇入香港或新加坡银行账户。但是，收款账户位于境外，并不能单独消除日本源泉扣缴义务。

判断是否需要扣缴，应重点分析卖方在日本的税务居民身份、买方身份、交易用途、付款安排及日本相关法律规定。

银行账户所在地、国籍和税务居民身份属于不同概念。不能因为卖方具有中国国籍就自动认定其为日本非居民，也不能因为卖方使用日本银行账户就自动认定其为日本居民。

如果卖方属于中国税务居民，出售日本房地产产生的所得，还需要按照中国个人所得税法及境外所得相关政策分析申报义务。

日本实际缴纳且符合条件的所得税，可能在中国规定的限额内抵免。但日本预扣金额并不必然等于中国允许抵免的最终金额。

买卖双方应在合同中明确交易价格、预扣税额、卖方实际收款金额及税款缴纳安排。房地产所有权转移登记与税务扣缴属于不同程序，完成登记并不代表已经完成全部税务手续。

对于多人共有、法人持有、以物抵债及其他特殊交易结构，应结合实际合同与所有权情况另行确认税务处理。

日本国税厅《No.2879 向非居民等购买土地等时》，截至2026年4月1日的法律规定。2026年11月13日核查。本篇为2026年年底房地产交割的实务提示，不代表当日新出台税法。