非居住者から日本不動産を購入する場合の10.21％源泉徴収、2026年末の決済実務を確認

結論

中国に居住する所有者が日本のマンションや土地を売却する場合、買主が売却代金から10.21％を源泉徴収しなければならないケースがある。2026年末に向けて売買決済を予定する投資家は、契約書に記載された売買価格だけでなく、実際に売主へ送金する金額、源泉徴収額、税務署への納付額を区別する必要がある。

国税庁のタックスアンサー「No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき」は、2026年4月1日現在の法令等に基づく取扱いを掲載している。

非居住者または外国法人から日本国内にある土地等を購入し、その対価を国内で支払う者は、原則として支払時に10.21％を源泉徴収する必要がある。

対象となる土地等には、土地、土地の上に存する権利、建物、建物の附属設備および構築物が含まれる。マンションの区分所有権も、取引内容に応じてこの制度の対象となる。

源泉徴収義務者は不動産業者や法人だけに限られない。個人が非居住者から不動産を購入する場合も、原則として源泉徴収義務が生じる。

ただし、個人が自己または親族の居住の用に供するために土地等を取得し、その譲渡対価が1億円以下である場合には、源泉徴収を要しない例外がある。

この例外は、買主が個人であること、利用目的が自己または親族の居住用であること、譲渡対価が1億円以下であることを確認する必要がある。法人が購入する場合や投資目的で購入する場合には、同じ例外を当然に適用できるわけではない。

例えば、売買代金が5,000万円で、源泉徴収義務がある取引では、単純計算で510万5,000円が源泉徴収の対象額となる。この金額は売却代金を基準に計算されるものであり、売主の譲渡益を基準とした最終所得税ではない。

実際の譲渡所得税額は取得費、譲渡費用、所有期間などの条件によって異なる。売主は必要な確定申告を通じて源泉徴収税額を精算することがある。売却代金から10.21％が差し引かれたことだけをもって、すべての税務手続が終了したと判断してはならない。

国内で支払った売買代金について源泉徴収した税額は、原則として支払月の翌月10日までに納付する。国税庁はe-Taxによる納付手続や所定の納付書による納付方法を案内している。

また、非居住者に対して国外で代金を支払う場合でも、支払者が日本国内に住所、居所または事務所等を有するときは、国内で支払ったものとみなされて源泉徴収義務が生じる場合がある。この場合の納付期限は原則として支払月の翌月末日とされている。

中国在住の売主が香港やシンガポールの口座で売却代金を受け取る場合でも、送金先の所在地だけで源泉徴収義務がなくなるわけではない。売主の日本における居住者・非居住者の区分と、買主の属性、支払方法を確認する必要がある。

中国の税務居住者に該当する売主は、売却所得について中国の国外所得申告と外国税額控除も検討する必要がある。日本の源泉徴収額がそのまま中国で全額控除されるとは限らず、日本側での確定申告や還付の有無も重要となる。

売買契約書では、売買代金、源泉徴収額、売主への支払額、税務署への納付方法を明確にすることが望ましい。司法書士による所有権移転登記と税務上の源泉徴収は別の手続であり、登記が完了することによって源泉徴収義務が自動的に履行されるわけではない。

共有名義、法人名義、代物弁済、複数の売主が関与する取引では、通常の単独所有物件と異なる検討が必要となる場合がある。

国税庁「No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき」。2026年4月1日現在法令等。2026年11月13日確認。本記事は年末決済に向けた既存制度の実務確認である。