结论

中国国家税务总局于2026年8月7日再次说明，中国税收居民就境外所得依法缴纳个人所得税并不是新出台的政策，而是个人所得税法实施以来一直存在的基本原则。此次说明虽然由香港保险收益相关报道引发，但税务总局明确谈到的是居民个人取得境外所得的一般纳税义务，因此对持有、出租或出售日本房地产的中国税收居民同样具有现实意义。

此次发生了什么

国家税务总局相关司局负责人表示，居民个人从境外取得的包括保险收益在内的所得，应依法履行纳税义务，并强调这不是专门针对香港保险市场的新措施。对跨境资产投资者而言，这一表态的重要之处在于，中国税务机关再次公开确认全球所得课税原则，并提示纳税人重视境外所得申报。

中国税收居民的基本规则

根据中国个人所得税法，在中国境内有住所，或者无住所但一个纳税年度内在中国境内累计居住满183天的个人，为居民个人。居民个人依法就中国境内和境外所得缴纳个人所得税。因此，判断日本房地产收益在中国是否涉及申报，首先应判断投资者是否属于中国税收居民，而不能仅以中国国籍判断。

同样，在香港、新加坡或日本拥有银行账户，并不当然改变个人的税收居民身份。账户开在哪里、资金从哪里收取，与所得来源地及税收居民身份属于不同问题。

日本房地产租金与出售所得

中国现行境外所得规则明确涉及境外财产出租所得和境外不动产转让所得。因此，中国税收居民持有东京、大阪等地房地产，将房屋出租取得租金，或者出售日本房地产取得所得时，除日本本身可能征税外，还应判断中国个人所得税申报义务。

这并不意味着日本已经征税后，中国必然再按一个固定税率重复征收。境外所得需要按照中国个人所得税法中的具体所得项目计算，不能简单表述为“中国人的所有海外收入一律按20%征税”。不同所得类型的应纳税所得额计算方法、税率以及扣除规则可能不同。

外国税额抵免是核心环节

中国个人所得税法第七条规定，居民个人从中国境外取得所得，可以在规定限额内抵免已经在境外缴纳的个人所得税。因此，日本房地产产生的所得如已在日本缴纳所得税，在中国计算相关境外所得税款时，应进一步分析能否作为境外已纳税额进行抵免以及抵免限额。

所以，实务上不能采用“日本20%加中国20%等于40%”这样的计算方式。应分别确定日本税额、中国应纳税额及中国外国税额抵免限额后才能判断最终负担。

不要把日本源泉税率当成最终税率

日本非居民出售日本土地、建筑物时，在符合条件的交易中，买方可能需要按支付对价的10.21%进行源泉扣缴。但是10.21%不是房地产出售所得的最终税率。它是支付阶段的源泉征收机制，之后仍可能通过日本所得税申报，按照实际取得成本、转让费用及所得计算进行清算。

同样，日本非居民出租日本房地产，在原则上需要源泉扣缴的情形中，租金支付方可能按20.42%扣缴所得税及复兴特别所得税，但20.42%同样不等于出租所得的最终税率。投资者需要将源泉扣缴与最终所得税计算严格区分。

香港、新加坡账户并不能改变所得性质

如果日本房租汇入香港银行账户，或者日本房地产出售款汇入新加坡银行账户，并不会仅因收款账户位于香港或新加坡，就使日本房地产所得变成香港或新加坡来源所得，也不会自动使账户持有人取得当地税收居民身份。税收居民身份、所得来源、账户所在地和国籍必须分别判断。

投资者现在应整理哪些资料

  • 保存日本房地产买卖合同、租赁合同及年度租金记录。
  • 保存日本所得税申报表、源泉扣缴资料及完税证明。
  • 出售房地产时保留取得成本及转让费用凭证。
  • 确认本人当年度是否属于中国税收居民。
  • 计算中国境外所得时核对日本已纳税额及外国税额抵免限额。

今后的重点

此次税务总局说明本身并没有创设一项专门针对日本房地产的新税种，但它反映出中国税务机关持续重视居民个人境外所得管理。对于长期持有日本房地产的中国税收居民而言，仅完成日本纳税并不足以当然证明全部跨境税务义务已经结束。应将日本申报、中国境外所得申报以及外国税额抵免作为同一套跨境税务资料进行管理。

一次信息与确认日

本文依据国家税务总局2026年8月7日公开说明，并于2026年9月7日再次确认。