结论

2026年8月21日，国家税务总局天津市税务局刊登《税务总局：对境外保险收益征税并非新政策》，再次说明中国税收居民依法就境外所得履行纳税义务，是现行个人所得税制度长期存在的基本原则，并不是近期突然增加的新税，也不是专门针对香港保险市场的措施。虽然此次市场讨论的直接对象是香港保险，但这一官方说明对在日本持有、出租或出售房地产的中国相关投资者同样具有现实意义。

此次发生了什么

根据该页面披露的信息，近期市场出现“中国内地居民购买香港保险的收益开始被征税”的讨论。国家税务总局相关司局负责人于8月7日回应称，居民个人从境外取得包括保险收益在内的所得，应依法缴纳个人所得税，这不是新政策。境外所得涉及多个应税项目，税收管理也并非只针对保险行业或某一个国家和地区。换言之，不能把近期税务机关加强政策提示、信息核验或纳税辅导，简单理解为国家新设了一项“海外资产税”。

与日本房地产收入有什么关系

中国现行境外所得规则已经明确，居民个人转让中国境外的不动产所取得的所得，可构成来源于境外的所得；境外取得的财产租赁所得、财产转让所得等，则按照个人所得税法规定的相应所得项目计算。对投资者而言，最重要的第一步不是看护照，而是确认本人在相关纳税年度是否属于中国税法意义上的居民个人。中国国籍、持有中国户籍、拥有香港或新加坡银行账户，都不能单独替代税收居民身份的完整判断。

同样需要避免把中国制度简单概括为“中国人所有海外所得统一按20%征税”。境外综合所得、经营所得以及利息股息红利、财产租赁、财产转让等分类所得，在税法中的计算方式并不相同。日本房产的租金收入与出售房产形成的转让所得也不是同一种所得，不能因为都来自一套日本房产，就用同一个税率、同一个计税基础进行机械计算。

日本已经缴纳的税款如何处理

日本境内房地产产生的租金或转让所得，首先可能在日本形成纳税义务。如果中国方面同时要求居民个人申报相关境外所得，也不能把日本税和中国税直接相加，得出“日本20%加中国20%等于40%”之类的结论。中国现行境外所得政策允许居民个人对符合条件、在境外实际缴纳且具有所得税性质的税款，在规定的抵免限额内申请境外税额抵免。抵免额受所得来源国家、所得项目、中国应纳税额以及实际境外纳税额等因素影响，超过限额的处理也有专门规定。

因此，日本实际缴纳的所得税有可能在中国申报时产生抵免作用，但并不是所有在日本发生的税费都属于可抵免的“境外所得税”。例如不动产取得相关税费、登记费用等不能仅因在日本支付就当然作为中国个人所得税的外国税额抵免。应区分所得税性质税款与交易成本、地方税费及其他费用。

出租和出售时需要特别区分源泉扣缴与最终税负

中国投资者如果属于日本非居民，在日本出租房地产时，特定付款条件下可能出现日本源泉扣缴；出售日本房地产时，也可能因买方和交易条件不同发生源泉扣缴义务。但源泉扣缴只是预先征收机制，不等于最终税额。最终日本税负通常需要根据所得性质、取得成本、必要费用以及是否应办理日本所得税申报等因素计算。向中国申报境外所得时，应尽量保存日本租赁合同、租金流水、管理费用资料、买卖合同、取得成本证明、税务申报表及完税证明等。

香港、新加坡账户不会自动改变税收居民身份

部分投资者使用香港或新加坡账户接收日本租金、出售房产后的资金，容易产生“钱没有汇回中国就不是中国境外所得”的误解。银行账户所在地、所得来源地和个人税收居民身份是三个不同概念。日本房地产产生的收入，不会因为款项进入香港银行就自动变成香港来源所得；本人是否承担中国居民个人的境外所得申报义务，也不能仅以资金是否汇回中国判断。

实务上应如何准备

此次官方信息的意义在于再次确认：中国对居民个人境外所得的管理属于既有制度的执行和合规管理，而非只针对某类香港资产的新政策。持有日本房地产的投资者应按年度整理本人居住天数、住所及家庭经济联系等与税收居民判断有关的资料，同时保存日本纳税凭证。若发生房产出售、大额租金收入、税收居民身份变化，或者使用香港、新加坡金融机构承接资产，宜分别核对日本纳税、中国境外所得申报、外国税额抵免和CRS税收居民信息是否一致。

一次信息确认日：2026年9月5日。