结论

中国国家税务总局2026年8月7日的最新说明，对持有日本房地产的中国投资者同样具有现实意义。税务总局明确表示，中国税收居民依法就境外所得履行纳税义务一直是现行个人所得税制度的基本原则，近期受到关注的香港保险收益纳税并不是新政策，也不是专门针对香港保险市场的政策。因此，这一消息不能只理解为“香港保险征税”，而应理解为税务机关继续强调居民个人境外所得依法申报的总体原则。

本次发生了什么

近期市场出现“中国内地突然开始对香港保险收益征税”的说法。对此，国家税务总局相关司局负责人于8月7日说明，根据中国个人所得税法，中国税收居民需依法对全球所得履行纳税义务，境外保险收益属于需要按照相关规则判断的应税所得范围，这不是新政策，更不是仅针对香港保险。税务机关近年来也持续按照这一原则开展政策辅导和申报提醒。

为什么与日本房地产有关

财政部、国家税务总局发布的《关于境外所得有关个人所得税政策的公告》明确规定，转让位于中国境外的不动产取得的所得属于境外所得；将财产出租给承租人在中国境外使用取得的所得也属于境外所得。因此，如果中国税收居民持有东京、大阪等日本房地产并取得租金或出售收益，中国境内的个人所得税申报问题可能同时存在。

这里必须区分中国国籍与中国税收居民身份。一个人持有中国护照，并不意味着在所有情况下都必须按照同一方式处理全球所得；实际仍要根据中国个人所得税法及实施条例判断税收居民身份。反过来，在香港或新加坡开设银行账户，也不会自动改变个人税收居民地。

日本方面的税务处理

日本境内房地产的出租和转让首先受到日本税法约束。例如，日本税法上的非居民收取日本房地产租金时，原则上可能按租金支付额适用20.42%的源泉扣缴。但20.42%只是源泉扣缴率，并不是租赁所得最终税率。投资者仍可能需要根据实际租金收入、可扣除费用及日本申报规则计算最终应纳税额，并与已扣缴税款结算。

非居民出售日本土地、建筑物等时，某些交易需要按转让对价进行10.21%的源泉扣缴。同样，10.21%不是出售房地产的最终税率。最终税额应基于实际转让所得，即出售收入扣除取得成本、转让费用等之后，按照日本相关规则计算并通过申报结算。

外国税额抵免是核心

中国境外所得政策规定，居民个人在某一国家或地区实际缴纳的所得税，可以在中国按规定计算的抵免限额内抵免。境外实际缴纳税额低于抵免限额的，按实际缴纳额抵免；超过限额的部分在符合条件时可以向以后纳税年度结转。因此，日本已纳所得税与中国所得税之间存在避免重复征税的抵免机制，不能简单理解为“日本20%再加中国20%等于40%”。

同时，也不能说“中国人的所有海外收入统一按20%征税”。中国境外综合所得、经营所得以及利息股息、财产租赁、财产转让等分类所得，适用的计算方式并不完全相同，应根据具体所得项目判断。

申报时间与资料保存

财政部、税务总局公告2020年第3号规定，居民个人取得境外所得的，应原则上在取得所得次年的3月1日至6月30日期间办理申报。对于日本房地产投资者，应保存日本所得税申报表、纳税凭证、源泉扣缴资料、租赁合同、房地产买卖合同、取得成本、修缮费用、中介费用等证明，以便计算中国境外所得及外国税额抵免。

对中国投资者的实务意义

  • 把日本租金汇入香港或新加坡账户，并不会自动免除中国税收居民的境外所得申报问题。
  • 应区分日本源泉扣缴税额与日本最终确定的所得税额。
  • 申请中国外国税额抵免时，应保留日本实际纳税证明。
  • CRS信息交换与所得税纳税义务不是同一概念，但账户透明度提高会增加资料一致性的重要性。

一手资料与确认日期

2026年9月9日确认国家税务总局2026年8月7日发布的说明，并复核财政部、国家税务总局公告2020年第3号现行有效规定。