非居住者が日本不動産を売却する際の支払調書様式が8月更新 10.21％源泉徴収と最終税額は別問題
国税庁は2026年8月、非居住者・外国法人への日本不動産譲渡対価について提出する「支払調書」の書面様式を更新しました。手続対象は譲渡対価を支払う法人や不動産業者である個人です。中国人売主に重要なのは、支払調書制度と売却代金に対する源泉徴収、確定申告後の最終税額を混同しないことです。
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日本8月更新非居民房地产转让价款支付调书格式：10.21%预扣税并非最终税率
日本国税厅于2026年8月更新了向非居民或外国法人支付日本房地产转让价款时使用的法定支付调书书面格式。对中国卖方而言，支付调书、买方可能承担的10.21%源泉扣缴以及卖方最终通过申报计算的日本税额属于不同制度，不能把10.21%直接称为房地产出售的最终税率。
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非居住者が日本不動産を売却する際の10.21%は最終税率ではない 国税庁ルールを再確認
国税庁の現行案内では、非居住者または外国法人から日本国内の土地・建物等を購入し対価を支払う場合、買主は原則として売買代金の10.21%を源泉徴収します。ただし、譲渡対価が1億円以下で、個人の買主が自己または親族の居住用として取得する一定の場合は源泉徴収不要です。最重要点は10.21%が売主の最終的な譲渡所得税率ではないことです。非居住者が日本不動産を売却した場合、取得費、譲渡費用、所有期間などに基づき日本で譲渡所得を計算し、確定申告で源泉徴収済み税額との過不足を精算することがあります。
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非居民出售日本房地产时的10.21%不是最终税率，应区分源泉扣缴与最终申报税额
根据日本国税厅现行说明，从非居民或外国法人购买日本境内土地、建筑物等并支付价款时，买方原则上需要按成交价的10.21%进行源泉扣缴。但如果成交价不超过1亿日元，并由个人买方用于本人或亲属居住，符合条件时可以不进行该源泉扣缴。最重要的是，10.21%并不是卖方出售日本房地产的最终资本利得税率。非居民出售日本房地产后，通常还需根据取得成本、出售费用、持有期间等计算日本房地产转让所得，并可能通过日本所得税申报与已扣缴税款进行结算。
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