【结论】

截至2026年9月5日，根据日本国税厅现行规则，非居民个人或外国法人出售日本境内的土地、建筑物等房地产时，买方原则上应在支付转让价款时按10.21%扣缴日本所得税及复兴特别所得税。但是，必须明确：10.21%是以“支付的房地产转让价款”为基础计算的源泉扣缴率，并不是卖方最终的房地产转让所得税率。卖方最终在日本承担多少所得税，需要根据实际转让所得、取得成本、出售费用、持有期间及适用特别规定等重新计算，并通过申报与已经扣缴的税款进行结算。

【10.21%究竟如何计算】

国税厅规定，从非居民或外国法人购买日本境内“土地等”并支付价款的人，原则上属于源泉扣缴义务人。这里的“土地等”不仅包括土地，还包括土地上的权利、建筑物及其附属设备和构筑物。原则上无论买方是法人还是个人、是否从事经营活动，都可能产生扣缴义务。

例如，中国投资者以2亿日元出售东京公寓，如果不存在免除源泉扣缴的条件，买方原则上需要扣缴2,042万日元。这并不意味着卖方的“利润被征收10.21%的税”，因为源泉扣缴计算基础是2亿日元成交价，而最终转让所得原则上需要从收入金额中扣除取得费、转让费用等后计算。

因此，如果房地产当年以1.8亿日元购入、之后以2亿日元出售，不能直接把2亿日元乘以最终资本利得税率；反过来，即使成交价很高，如果取得成本等也很高，最终应纳税所得也可能明显低于成交价。

【1亿日元以下并非一律免扣】

10.21%存在重要例外。国税厅明确规定，如果“个人买方”为本人或者其亲属居住而购买该房地产，并且转让价款不超过1亿日元，则该个人无需进行上述源泉扣缴。

这里必须同时满足“个人买方”“本人或亲属居住用途”“价款1亿日元以下”等条件。因此，“1亿日元以下的日本房地产交易不需要扣10.21%”是错误的。例如法人购买、个人购买后出租、作为投资物业购买等，即使成交价低于1亿日元，也不能仅凭金额适用这一例外。

此外，把出售款汇往香港、新加坡或中国内地账户，并不能当然消除日本的扣缴义务。国税厅规定，即使在日本境外支付，如果付款人在日本拥有住所、居所、事务所等，也可能被视为在日本支付国内源泉所得而需要扣缴。日本国内支付时，原则上应在支付月份的次月10日前缴纳；符合上述境外支付规则时，原则上为次月最后一天。

【最终税率与持有期间有关】

对于非居民个人出售日本土地、建筑物产生的转让所得，日本国税厅2026年版源泉所得税资料明确说明，在源泉扣缴之后，相关所得原则上适用申报分离课税：长期转让所得的所得税及复兴特别所得税税率为15.315%，短期转让所得为30.63%。

长期和短期并不是简单按照“实际持有满5周年”判断，而是看出售当年1月1日的所有期间是否超过5年。例如2026年出售房地产，如果在2020年12月31日以前取得，原则上属于长期转让；2021年1月1日以后取得，则原则上属于短期转让。

这进一步说明10.21%不能被称为最终税率。源泉扣缴按照成交价计算，而最终所得税按照课税转让所得计算。申报时将已经源泉扣缴的税额进行精算，因此根据具体情况，卖方可能需要追加缴税，也可能因预扣金额高于最终应纳税额而产生退税。

同时应注意，日本居民个人出售房地产时经常看到的“长期20.315%、短期39.63%”包含居民税。对于非居民，不应机械套用包含日本居民税的税率说明，而应根据其非居民身份和具体纳税年度分别判断。

【中国投资者首先要确认是否属于“非居民”】

中国国籍本身并不等于日本税法上的“非居民”。日本所得税法上的非居民，原则上是指在日本没有住所、并且没有连续居住1年以上居所的个人。国税厅也明确说明，即使是日本国籍人士，如果因海外工作等预计持续在海外居住一年以上，也可能成为非居民。

因此，中国投资者出售东京、大阪等日本房地产时，应首先根据实际住所、居住情况等确认出售时的日本税务身份，而不能仅凭护照判断。同时还需要分析其实际税收居民地、当地申报义务、外国税额抵免以及适用税收协定。日本与许多国家和地区的税收协定原则上允许房地产所在地国对房地产转让所得征税，因此，非居民出售日本房地产并不意味着日本自动失去课税权。

【对日本房地产交易实务的影响】

对于日本房地产中介及买卖双方，最容易发生问题的阶段是交割。假设合同价格为3亿日元，卖方原以为交割时可以收到全部3亿日元，但实际上需要扣缴3,063万日元，就可能直接影响抵押贷款清偿、海外汇款金额以及卖方的资金计划。

因此，在接受出售委托时就应确认卖方的住所及税务身份、买方是个人还是法人、购买用途、成交价格、付款地点以及是否满足源泉扣缴例外。同时，卖方应提前整理购房合同、购入时费用、建筑物折旧相关资料、出售仲介费及其他转让费用证明，以便之后正确计算转让所得。

此外，向非居民或外国法人支付日本房地产转让价款的法人以及从事房地产行业的个人，还可能需要提交“非居住者等に支払われる不動産の譲受けの対価の支払調書”。国税厅已于2026年8月更新书面提交用表格，因此实际办理时应使用最新格式。

【注意点】

中国投资者出售日本房地产时，最需要避免的是把“成交价×10.21%”当成最终税负。正确的处理顺序应是：先判断卖方是否属于日本税法上的非居民，再判断交易是否属于10.21%源泉扣缴范围及是否满足1亿日元以下自住用途例外，然后计算实际房地产转让所得、判断长期或短期持有，并通过日本所得税申报与已经扣缴的税款进行结算。最后还需要根据实际税收居民地确认境外申报及外国税额抵免等问题。

一次信息：日本国税厅「No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき」；日本国税厅《2026年版 源泉所得税のあらまし》第10章。现行资料再次确认，10.21%属于房地产转让价款支付阶段的源泉扣缴率，而非非居民卖方最终房地产转让所得税率。