结论

对于在日本持有房地产，同时在中国内地、香港或新加坡管理金融资产的投资者，国际税务信息交换已成为跨境资产管理的重要议题。OECD税收透明度全球论坛于2026年10月27日发布消息，第13届税务主管机关会议在黑山科托尔举行。会议本身并没有直接修改日本或中国的房地产税率，但表明各国税务机关继续重视跨境税务信息交换的实际执行。

本次会议的主要内容

根据OECD公布的信息，会议于2026年10月27日至29日举行，约有来自84个税务管辖区的近200名代表参加。讨论内容包括按请求交换税务信息、金融账户信息自动交换以及加密资产交易信息交换。各税务机关的相关负责人通过会议交流国际标准实施经验、实际困难以及跨境税务合作方式。

不同信息交换机制的区别

国际税务信息交换并非只有一种形式。按请求交换信息，是指税务机关在符合有关法律条件的情况下，向其他税务管辖区请求特定税务资料。CRS自动信息交换，则是由符合条件的金融机构识别并报告相关金融账户资料，再依据已经生效的国际交换安排，由税务机关进行定期交换。

针对加密资产交易，国际上还建立了CARF报告框架。CARF与CRS的报告对象、信息收集方式和实施时间并不完全一致。因此，不能认为所有境外资产、全部银行交易或所有加密资产活动都会在相同时间自动向所有国家报告。

对中国房地产投资者的实际意义

假设一名长期居住中国内地的投资者，通过香港银行账户向日本汇款购买公寓，并将租金收入转入新加坡金融账户。需要分别分析日本房地产所得来源、个人税务居民身份、金融账户所在地以及资金转移性质。

如果该投资者属于中国税务居民，其日本房地产收入可能需要按照中国境外所得规则进行申报。日本方面则需要依据房地产所在地、所得性质及适用税法判断纳税义务。使用香港或新加坡账户，并不会自动将日本房地产收入变成香港或新加坡来源所得。

购房阶段的税务管理

购房时应明确资金来源、实际买方、产权登记人以及汇款人与购房人之间的关系。资金可能属于个人储蓄、企业分红、股东借款、赠与或其他合法来源。不同性质可能产生不同税务后果，不能仅凭跨境汇款就判断已经产生所得税或赠与税。

如果通过日本公司或香港公司购买房地产，还需要区分公司财产与股东个人财产。公司向个人提供资金，或者个人代公司支付购房款时，应保存相应合同和会计记录。

持有及出租阶段

日本房地产出租期间，应记录租金收入、物业管理费用、维修支出、贷款利息及其他相关费用。对于日本非居民出租人的租金支付，是否需要源泉扣缴，取决于支付人及租赁用途等具体条件。已经扣缴的税款不一定等于最终所得税，部分情况需要通过日本纳税申报进行结算。

出售阶段

出售日本房地产时，应确认原始取得成本、出售费用、持有期间及是否适用源泉扣缴。日本对向非居民或外国法人支付境内土地、建筑物等转让价款的买方，原则上规定10.21%的源泉扣缴义务，但存在符合条件的例外。10.21%不是卖方最终房地产转让所得税率。

如果中国税务居民需要就日本房地产出售所得在中国申报，符合条件的日本已缴所得税可能用于申请外国税额抵免。实际抵免应按照中国税法规定的计算方法及限额进行，不能简单将两国名义税率相加。

后续需要确认的事项

本次OECD会议并未直接为某一笔日本房地产交易创设新的申报义务。实际信息交换仍取决于有关国家和地区的法律、有效交换关系及具体报告范围。投资者应建立完整的购房、租赁、出售、汇款和纳税资料档案，并确保不同国家的申报内容能够相互解释。

官方来源

OECD税收透明度全球论坛，2026年10月27日公告。资料核查日期：2026年11月7日。