结论

香港税务局确认，《Inland Revenue (Amendment) (Automatic Exchange of Information) Ordinance 2026》已于2026年6月26日刊宪，并将自2027年1月1日起生效。修订重点是加强共同申报准则CRS下金融账户自动交换资料的行政管理。尤其值得注意的是，香港的申报金融机构今后即使没有需要向税务局申报的账户资料，也必须在AEOI Portal完成注册。

此次修订的实质

香港并不是从2027年才开始实施CRS。香港早已根据CRS与多个税务管辖区交换金融账户资料，中国内地也属于香港的申报税务管辖区之一。2026年修订条例主要目的是强化现有管理框架，提高CRS制度实施的完整性，使属于申报金融机构范围的机构不能仅因为暂时没有应申报账户而完全处于AEOI登记体系之外。

为什么与中国投资者有关

不少购买日本房地产的中国投资者使用香港银行账户收取资金，或者通过香港公司持有日本房地产、日本公司股权及其他资产。但必须再次强调：香港银行账户所在地与账户持有人本人的税务居民身份不是同一个概念。

CRS制度要求金融机构识别账户持有人的税务居民身份，并在属于申报税务管辖区时向税务机关报告相关金融账户信息。因此，如果个人实际上仍属于中国内地税务居民，仅仅因为资金存放在香港银行，并不会当然脱离与中国内地之间的金融账户信息交换。反过来，如果税务居民身份确实已经转移到香港或其他地区，也需要有相应事实和自我证明资料支持。

CRS与日本房地产的关系

CRS本身并不是直接自动交换日本房地产登记资料的制度，其核心对象是金融账户信息。但是，日本房地产产生的租金、出售款、公司分红或投资收益一旦进入香港金融账户，账户余额、利息以及其他应报告信息就可能成为相关税务机关了解境外资产和收入的重要线索。

例如，将日本公寓出售款汇入香港账户，并不会因为收款账户在香港就改变日本对该房地产转让所得的征税权。日本房地产产生的所得仍应按照日本税法判断。同时，如果本人属于中国居民个人，还需要另外判断中国境外所得申报义务及境外税额抵免。香港账户只是资金存放地点，不能自动改变所得来源地和税务居民身份。

自我证明信息将更加重要

CRS实务中，金融机构会要求账户持有人提交税务居民所在地、纳税人识别号等自我证明。对于从中国内地迁往香港、日本或第三国的人，以及同时在多个国家或地区生活的人，税务居民身份可能随事实发生变化。不能只看护照或银行通讯地址，而要结合各地国内法、居住天数、家庭、职业、生活重心和经济利益等因素进行判断。

如果香港银行登记的地址已经改变，但CRS税务居民资料没有同步更新；或者资料中同时出现中国TIN、香港地址和其他地区居留身份，未来更容易触发金融机构进一步的尽职调查。随着香港AEOI管理加强，银行KYC资料与CRS自我证明信息保持一致的重要性会进一步提高。

应把日本、中国、香港三个问题分开

  • 日本：判断日本房地产租赁、出售所产生的日本所得税及预扣税。
  • 中国：判断本人是否属于中国居民个人，以及日本房地产收入是否需要作为境外所得申报并申请税额抵免。
  • 香港：确保银行、证券、信托等机构登记的税务居民身份、TIN及CRS自我证明准确。

三个层面的法律关系不能互相替代。使用香港账户不等于只适用香港税收制度，从香港向日本汇款也不意味着中国居民个人的境外所得申报义务自然消失。

2027年前应检查什么

使用香港银行、信托、基金、投资公司或其他金融架构的中国投资者，可以在2027年1月1日新规生效前检查相关主体在CRS下属于何种类型、谁会作为账户持有人或控制人被识别、现有税务居民信息和纳税人识别号是否准确，并与实际生活及税务状况保持一致。

一手信息及确认日期

香港税务局《Inland Revenue (Amendment) (Automatic Exchange of Information) Ordinance 2026》，2026年6月26日刊宪，2027年1月1日生效，2026年9月11日确认。