结论

香港《Inland Revenue (Amendment) (Automatic Exchange of Information) Ordinance 2026》已于2026年6月26日刊宪，并将于2027年1月1日起实施。香港税务局表示，本次修订旨在强化共同申报准则CRS的行政执行框架。原则上，香港申报金融机构即使没有需要申报的账户，也需要在AEOI Portal登记。对于利用香港银行账户管理日本房地产投资资金的中国投资者而言，准确申报税收居民身份的重要性进一步提高。

制度发生什么变化

香港税务局明确，本次条例将为申报金融机构引入强制登记要求。现有但尚未登记的申报金融机构需要在2027年3月31日前完成AEOI Portal登记。自2027年1月1日起新成为申报金融机构的机构，也需要按照规定期限办理登记。部分信托、基金等结构存在具体例外，但需要根据条例和香港税务局规则判断。

这不是向投资者征收的新税

CRS并不是对银行存款余额直接征税的制度，也不是对从香港汇往日本的购房资金征税。它是一套金融账户信息自动交换制度。金融机构需要识别账户持有人及其税收居民所在地，并在账户属于报告对象时向所在地税务机关申报相关金融账户信息，由税务机关按照国际安排进行信息交换。因此，把本次修订理解为“香港账户新增税收”是不正确的。

中国投资者持有香港账户

很多中国内地投资者在香港银行持有美元、港币等资金，并利用这些资金购买日本房地产。但持有香港银行账户本身并不会使账户持有人自动成为香港税收居民。CRS制度下，金融机构通常需要取得账户持有人的税收居民自我证明，并根据住所、纳税人识别号等资料判断是否属于可报告账户。如果个人的实际居住地或税收居民身份发生变化，银行可能要求更新相关资料。

与日本房地产的联系

CRS主要交换的是金融账户信息，并不是直接交换日本房地产登记簿。但如果东京公寓的租金持续进入香港银行账户，或者出售日本房地产后的资金长期保留在香港金融账户，这些金融账户可能处于CRS尽职调查及报告框架之内。如果投资者向银行申报的税收居民身份与实际情况不一致，今后税务解释及合规处理可能变得更加复杂。

与中国境外所得税的关系

本人是不是中国税收居民，应按照中国个人所得税法的相关标准判断，而不能按照银行账户所在地判断。日本房地产租金或出售款进入香港账户，并不会单独决定中国是否征税。如果投资者属于中国税收居民，则仍需要考虑日本房地产相关境外所得的中国申报，并对日本已经实际缴纳的所得税判断是否符合境外税收抵免条件。

与日本税收的关系

日本境内房地产产生的租赁所得或转让所得，如果按照日本税法属于日本可以征税的所得，仍需按照日本规则处理。把出售款汇到香港并不会把日本房地产所得自动转换成香港来源所得。同样，日本发生的源泉扣缴与中国最终应纳税额也必须分别计算。

实务注意事项

  • 确认香港银行记录的税收居民所在地与实际情况一致。
  • 中国、日本或香港的地址、纳税人识别号发生变化时及时更新银行资料。
  • 保存日本房地产租金、出售款入账记录以及日本纳税证明。
  • 不要把“持有香港账户”和“属于香港税收居民”混为一谈。
  • 正确理解CRS属于信息报告及交换制度，而不是一种新的税。

今后

该修订条例将于2027年1月1日实施。随着香港金融机构的登记、尽职调查和记录保存义务进一步强化，持有香港金融资产的中国投资者有必要提前检查银行账户中的税收居民自我证明资料是否准确。

一次信息确认日：2026年9月4日