结论

居住在中国大陆等日本境外地区的非居民，自2026年4月1日起取得日本房地产时，应当确认是否需要按照《外国汇兑及外国贸易法》提交《取得日本境内房地产或相关权利报告书》。日本财务省现行说明明确，非居民取得日本境内房地产或相关权利后，原则上应在取得后20日以内通过日本银行向财务大臣申报。

目前制度状态

财务省现行制度说明及日本银行发布的申报表格显示，2026年4月1日以后取得房地产时使用新版第22号报告书。日本银行报告表格清单中，第22号《本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書》标注的发布日期为2026年4月1日。财务省说明还明确，报告义务原则上不以房地产金额或面积大小作为最低门槛。

与2026年3月以前的区别

过去的制度主要围绕投资目的等取得行为，对本人、亲属等居住目的取得存在一定不报告情形。自2026年4月1日起制度扩大，对于房地产本身的取得，不再简单以投资目的或自住目的进行区分。需要注意的是，对于租赁权、借地权等房地产相关权利，居住用途等仍可能存在特定例外，因此房地产所有权和房地产相关权利应分别判断。

谁属于非居民

这里的非居民是外汇法上的概念，不能直接等同于日本所得税法上的非居民。中国国籍本身并不意味着自动属于外汇法非居民，日本国籍个人也可能因长期居住海外而属于外汇法意义上的非居民。因此，中国投资者购买日本房地产时，除所得税居民身份外，还需要单独判断外汇法上的居民或非居民身份。

报告对象和20日期限

根据财务省FAQ，非居民取得房地产等时不存在以金额或面积划分的最低申报标准，相续、遗赠等取得方式也可能需要报告。多人共有购买时，每一名购买者原则上分别提交报告，面积及购买金额按照各自持有比例填写。同一时期取得多项房地产，在能够清楚列示明细的情况下，也可能汇总在一份报告中处理。

报告期限原则上为取得后20日以内。财务省FAQ说明，取得日可能包括买卖合同签订日、所有权转移日等，应根据实际交易选择适当日期填写。如果第20日不是日本银行营业日，可以顺延至下一个营业日。采用邮寄方式时，应注意要求在期限前送达，而不是仅以寄出日期判断。

对中国投资者购买日本房地产的影响

中国大陆居民购买东京公寓、整栋收益物业或独立住宅时，交易完成后的工作不能只包括所有权登记、不动产取得税和固定资产税等传统事项。外汇法第22号报告应加入交割后的合规清单。尤其不能继续简单按照金额较小、不用于投资或准备自住就无需报告的旧有理解进行处理。

财务省允许取得人本人提交，也允许日本居民身份的代理人代为提交，包括房地产中介等。报告还可通过在线系统办理。因此，对于远程购买日本房地产的中国客户，可以在合同和交割阶段提前约定由谁准备第22号报告、由谁负责提交以及谁保存提交记录。

与税收及中国外汇管理的区别

第22号报告不是日本所得税、不动产取得税、登记许可税的纳税申报，也不是中国境内个人购汇和对外汇款审批制度。日本方面可以办理房地产登记、中国银行是否允许相关资金跨境汇出、以及日本外汇法申报是否完成，是三个不同的合规问题，不能相互替代。

实务检查项目

  • 购买人是否属于日本外汇法上的非居民。
  • 取得的是房地产所有权还是同时包含借地权、租赁权等权利。
  • 应将哪一天确定为申报上的取得日。
  • 共有购买时是否按每名购买人分别准备报告。
  • 交割后20日内由谁负责提交及保存凭证。

一手信息及确认日期

2026年9月11日确认日本银行《報告書様式および記入の手引等（2014年以降適用）》中第22号房地产取得报告书。