结论
日本国土交通省在截至2026年8月31日公布的2027年度税制改革建议中，提出把通常所称的“继承空置住宅3000万日元特别扣除”延长四年，并扩大部分适用范围。对于父母或其他被继承人在日本持有住宅、继承人目前居住在中国的家庭，这项政策可能直接影响以后出售日本继承房产时的日本所得税负担。但截至2026年9月5日，相关内容仍然只是税制改革建议，不能视为已经生效。
现行制度是什么
根据国交省正式资料，从继承发生之日起计算，在经过三年之日所属年度的12月31日前，继承被继承人原居住房屋的继承人，在符合规定条件的情况下出售该房屋或其土地，可从相关转让所得中适用最高3000万日元的特别扣除。如果同时继承房屋和土地的继承人数达到三人以上，资料所列特别扣除金额为2000万日元。
这项制度的政策目的，是防止因继承而产生的老旧住宅长期无人使用并逐渐成为问题空置房。因此，它并不是“只要继承日本房产再出售，就自动减3000万日元”的一般性优惠。被继承人生前居住情况、房屋条件、出售时间、耐震或拆除处理以及证明文件等，均可能影响适用。
此次建议拟延长和扩大哪些内容
国土交通省建议把该优惠延长四年，即从2028年1月1日至2031年12月31日继续适用。同时提出三个主要扩充方向。第一，放宽目前以1981年以前建造为基础的建筑年份条件；第二，把与继承、遗赠具有类似性质的部分民事信托合同终止后取得房屋或土地的情况纳入研究范围；第三，进一步简化和加快“被继承人居住用房屋等确认书”的签发、取得手续。
特别需要注意的是，正式资料目前只写明“放宽建筑年份条件”，并没有确定新的具体年份。因此不能根据此次建议自行推断“1982年以后所有房屋都可以享受3000万日元扣除”。最终建筑年份、耐震及其他条件必须等待后续法律和政省令确认。
中国居住继承人为什么需要关注
中国国籍或者目前居住中国，并不意味着继承日本房地产时日本税务问题自动消失。日本继承税的课税范围，需要结合被继承人和继承人的住所、在留状况、国籍相关规则以及财产所在地等因素判断。日本境内房地产本身也是跨境继承中非常重要的日本资产。
继承完成后，如果中国居住继承人出售该日本房产，日本方面还会产生房地产转让所得的税务问题。此次3000万日元特别扣除属于出售特定继承空置住宅时的所得税优惠，并不是继承税的3000万日元免税额。它与继承税基础扣除、继承财产出售时可能涉及的取得费加算等制度属于不同规则，不能混为一谈。
非居民卖方的源泉扣缴与最终税额不同
如果继承人已经长期居住中国，在出售日本房产时属于日本所得税意义上的非居民，在一定交易条件下，买方可能需要办理源泉扣缴。但源泉扣缴金额并不等于最终转让所得税。尤其不能把10.21%称为“日本房产出售最终税率”。源泉扣缴是支付价款阶段可能发生的预先征收机制，最终所得需要根据取得成本、转让费用、持有期间以及可以适用的特别扣除等重新计算。
中国境外所得申报也可能同时出现
如果继承人在出售年度属于中国税收居民，日本房产出售所得还可能涉及中国境外财产转让所得申报。日本实际缴纳的、符合条件的所得税，可能按照中国境外税额抵免规则，在中国规定的抵免限额内进行处理。因此不能简单计算为“日本缴一次、中国再完整缴一次”。
另一方面，如果日本方面最终允许适用3000万日元特别扣除，从而降低了日本实际应缴所得税，中国境外税额抵免能够使用的金额原则上也应以符合规定、实际缴纳的境外所得税为基础。也就是说，日本优惠降低日本税额之后，并不代表中国税额也会按完全相同金额同步减少，需要按照中国的所得分类及抵免限额重新计算。
海外继承人更需要提前准备证明文件
对于居住中国的继承人，取得日本的住民记录、被继承人原居住证明、继承登记资料、建筑年份资料、耐震证明、拆除记录以及市区町村出具的被继承人居住房屋相关确认文件，往往比日本境内继承人耗时更长。而本优惠本身存在出售期限，因此不宜等找到买家并签订买卖合同以后才开始核对是否符合条件。
目前应如何看待此次政策
此次文件的重要性在于，日本政府主管部门已经正式提出继续延长并扩大该项空置住宅税收优惠。但延长至2031年底、建筑年份放宽、民事信托范围及手续简化都尚需后续税制改革程序确定。计划在2028年以后出售继承日本住宅的中国居民，应在交易前重新确认最终修订后的租税特别措施法、实施令、实施规则及国税厅正式说明，再计算日本税负及中国境外税额抵免。
一次信息确认日：2026年9月5日。