结论

日本国税厅资产课税课于2026年8月27日公布《继承税法基本通达等部分修订的概要说明》。该资料是对2026年6月25日已经实施的继承税基本通达等修订进行实务说明，其背景包括日本所得税法等部分修正法以及公益信托相关法律的实施。因此，不能把这条消息解释成“日本从8月27日起突然对中国人继承日本房地产实施新的继承税”。不过，对计划长期持有日本房产的中国投资者而言，这项最新资产课税资料再次提醒投资者，投资规划不能只考虑购买、出租和出售，也应把未来继承、赠与和资产传承纳入管理。

本次公布了什么

日本国税厅以2026年8月27日“资产课税课信息第14号”发布了相关说明。根据国税厅资料，日本在2026年6月25日已经对继承税法基本通达以及租税特别措施法中继承税特例相关通达等进行了必要调整，本次文件主要是对修改内容作出说明。仅属于条款编号变动等形式性修改的部分没有在概要资料中逐项说明。

对日本房地产投资者意味着什么

本次通达说明并没有专门设定“中国人继承日本房地产的新税率”。但对于长期持有东京公寓、整栋收益楼、住宅或商业房地产的境外投资者而言，继承税本身一直是重要的资产传承问题。投资者死亡后，日本房地产可能成为遗产，需要按照日本继承税法判断课税范围。

不能只按照国籍判断

跨境继承中，日本税务处理通常需要同时确认被继承人、继承人或受遗赠人的住所等情况，以及继承财产属于日本国内财产还是国外财产。中国国籍本身不是唯一判断标准。拥有香港或新加坡银行账户，也不能决定日本房地产的继承税归属。账户所在地、国籍、住所和财产所在地分别属于不同判断因素。

因此，一名长期居住中国大陆的中国投资者持有东京房地产，与一名已经长期生活在日本的中国籍投资者，其继承税分析可能不同。继承人是否居住日本、被继承人生前住所情况等，也可能影响判断，不能采用统一结论。

个人持有和公司持有也要区别

中国投资者购买日本房地产时，有时会考虑个人名义、日本公司或香港、新加坡等海外公司持有。不同结构下，未来继承时取得的财产可能表现为房地产本身或公司股份。不过，“通过海外公司持有就一定没有日本继承税”并不成立。还需要分析股份性质、公司所在地、资产构成、实际持有人以及继承双方的具体情况。因此，不应仅以减少继承税为目的机械选择海外公司结构。

与中国及香港、新加坡资产的关系

中国境内财产的继承手续、香港或新加坡银行账户的继承手续，以及日本房地产的所有权转移登记属于不同法律和税务程序。把出售款或投资资金放在香港，并不会自动把日本房地产变成香港财产。房地产所在地以及持有法律结构仍然非常重要。

购买阶段就应保存的资料

  • 日本房地产登记名义及实际出资关系
  • 原始购买合同、取得成本及资金来源
  • 所有人及家庭成员历年的居住地变化
  • 是否存在有效遗嘱及日本境内联系人
  • 如由公司持有，应保存股权结构、公司所在地和财务资料

如何正确理解本次新闻

8月27日资料主要是对公益信托等相关法律实施后继承税通达调整的说明，不是针对中国投资者征收日本房地产新税。因此没有必要夸大为“日本突然收紧外国人房地产继承”。真正重要的是，日本资产课税规则仍会随着法律制度变化持续更新。对于计划持有日本房地产十年、二十年以上的中国投资者，应在投资期间定期复核继承和赠与结构，而不是等到发生继承时才处理。

一次信息与确认日期

日本国税厅资产课税课《继承税法基本通达等部分修订的概要说明》，资产课税课信息第14号，2026年8月27日，2026年9月5日确认。