结论

日本国税厅于2026年8月更新了向非居民或外国法人支付日本境内房地产使用费时提交税务署的法定报告表。此次确认的变化主要是申报表格式变化，并不意味着日本修改了非居民房地产出租所得的税率。但是，对于居住在中国、在日本持有公寓、整栋收益物业、商铺或办公室并出租的投资者而言，这是重新检查日本代扣税、法定报告以及本人最终申报关系的重要节点。

此次发生了什么

国税厅在“F1-23 向非居民等支付房地产使用费的支付报告表及汇总表”页面明确说明，令和8年即2026年8月，向税务署书面提交的法定报告表格式已经发生变化。今后采用纸质方式申报时，应使用网站公布的最新格式。该手续的对象包括向非居民或外国法人支付日本国内来源所得的付款人，原则上的提交期限为次年1月31日。

代扣税并不等于最终税额

中国投资者最需要避免的误区，是把付款时的源泉扣缴直接理解为房东最终税负。日本境内房地产产生的租金，在符合条件时，付款方可能负有源泉扣缴义务。但付款时扣除的所得税及复兴特别所得税，并不当然等于房东最终应承担的日本所得税。尤其不能仅看到20.42%这一数字，就表述为“非居民出租日本房地产的最终税率为20.42%”。是否需要在日本提交所得税申报、可以扣除哪些必要费用、最终应纳税所得额是多少以及税收协定是否产生影响，都需要另行判断。

对居住中国的日本房产业主意味着什么

中国大陆居民在日本持有并出租房地产时，首先要处理日本境内来源所得的日本税务问题。如果业主同时属于中国个人所得税意义上的居民个人，日本房地产租赁所得还可能属于中国境外所得申报范围。但这不能简单理解成“日本交20%，中国再交20%”，更不能直接把两个国家的名义税率相加。中国现行境外所得制度允许居民个人对按照所得来源国税法实际缴纳、并符合条件的境外所得税，在中国规定的抵免限额内申请外国税额抵免。因此，需要计算的是两国规则衔接后的实际税负，而不是简单相加。

租金汇入香港或新加坡账户是否改变税务性质

如果日本房地产租金直接汇入业主在香港或新加坡的银行账户，并不会仅因收款账户所在地改变房地产所得的来源地，也不会自动改变业主的税务居民身份。日本房地产位于哪里、房东在日本是否属于非居民、本人在中国是否属于居民个人、具体所得属于什么性质，应分别判断。银行账户只是资金存放或结算地点，并不是决定全球所得纳税义务的唯一标准。

实务检查事项

  • 确认房东在日本税法下属于居民还是非居民。
  • 确认承租人是法人还是个人，以及房地产实际用途。
  • 保存管理公司提供的全年租金、代扣金额和汇款记录。
  • 如需在日本申报，应整理管理费、维修费、折旧等可能涉及的必要费用资料。
  • 如本人属于中国居民个人，应保存日本完税证明及能够证明实际缴纳所得税性质税款的资料。

需要继续关注的问题

此次国税厅更新的是报告表格式，而不是重新规定房地产租赁所得税率。因此，如果管理公司或承租方告诉业主“已经扣了20.42%，税务已经全部结束”，投资者仍应确认该金额究竟只是源泉扣缴，还是已经完成最终税额结算。另外，一旦本人从中国迁居日本、家庭和生活中心发生变化，税务居民身份可能重新判定，不能机械沿用过去年度的处理方式。

一次信息及确认日期

2026年9月4日确认日本国税厅“F1-23 向非居民等支付房地产使用费的支付报告表及汇总表”。