结论

日本国税厅计划于2026年9月24日更新国税系统。本次更新并不是调整房地产出租所得或转让所得税率，但对于在日本持有房地产并需要申报所得税、法人税或消费税的中国投资者而言，是一项值得提前准备的重要实务变化。尤其需要注意的是，税务机关通过e-Tax电子送达处分通知等文件时，同意方式原则上将由过去针对每项申请分别同意，改为事先统一同意。

此次具体发生什么变化

根据日本国税厅公布的信息，随着9月24日国税系统更新，部分纸质申报表、申请及备案表、法定调书的格式将发生变化。通过申报书阅览服务或信息公开取得的申报资料，今后还计划在文件上显示实际提交日期。同时，能够通过e-Tax电子送达的税务处分通知及其他文件范围将扩大。

对于已经使用过电子送达的纳税人尤其需要注意：9月24日之后如果希望继续通过e-Tax接收相关通知，原则上仍需要在e-Tax内办理新的统一同意手续。过去在所得税申报表中选择过电子通知，并不当然意味着新制度启动后所有通知都会自动继续以电子形式送达。

与中国投资者持有日本房地产的关系

中国大陆居民在日本持有公寓、整栋收益物业、商业物业或土地时，只要产生属于日本国内来源的租赁收入或房地产转让所得，即可能发生日本申报义务。成为日本税法上的非居民，并不意味着日本国内来源所得自动免税。因此，即使日常税务工作由日本物业管理公司、税理士或纳税管理人处理，也应确认纳税人本人的e-Tax账号状态、通知接收方式以及谁负责实际查看通知。

源泉扣缴不等于最终税负

非居民进行日本房地产交易时，在符合条件的情况下，买方或租金支付方可能承担源泉扣缴义务。但交易阶段扣缴的税款与通过年度申报计算出的最终所得税额属于两个不同概念。房地产出售中常见的10.21%不能表述为房地产出售利润的最终税率；租金支付中可能出现的20.42%同样不能理解为租赁所得的最终税率。最终税额需要结合取得成本、转让费用、必要经费、持有期间、所得分类以及其他适用规则计算。

还要与中国境外所得申报资料衔接

如果投资者在中国税法下属于居民个人，日本房地产产生的相关所得还可能进入中国境外所得申报的分析范围。中国个人所得税制度允许符合条件的境外已纳所得税在规定限额内进行抵免，因此日本的所得税申报表、完税证明、源泉扣缴资料及房地产交易资料都应妥善保存。不能采用“日本税率加中国税率”等简单方式估算最终负担。

投资者现在应做什么

  • 2026年9月24日以后登录e-Tax，确认电子送达的统一同意状态。
  • 由税理士或纳税管理人代理时，明确由谁查看并处理电子通知。
  • 出售房地产、租赁所得申报、退税及更正请求等事项，应建立固定的通知检查流程。
  • 提交纸质文件时确认国税厅公布的最新表格及启用时间。
  • 可能在中国进行境外所得申报或外国税额抵免时，应按年度保存日本申报及缴税凭证。

为什么海外投资者特别需要重视

本次调整本质上是税务行政数字化，而不是税率调整。但对于长期居住在中国、香港、新加坡等境外地区的日本房地产所有人而言，纸质税务文件往往需要经过物业管理公司、亲属或纳税管理人转交，存在时间差。电子送达如果管理得当，可以缩短信息传递时间；反之，如果账号无人检查，也可能造成新的遗漏风险。

本稿依据日本国税厅“国税系统の更改について”页面核实，信息确认日为2026年9月9日。