结论

日本国税厅于2026年8月31日公布了2027年预扣税额表。自2027年1月起，日本开始征收防卫特别所得税，但对居住在中国大陆等境外地区、持有日本房地产的非居民来说，实务中常见的10.21%和20.42%并不是在原有基础上再直接增加1个百分点。原因是新增防卫特别所得税1%的同时，复兴特别所得税税率由2.1%下调至1.1%。

本次发生了什么

国税厅8月31日公布的2027年预扣税额表，用于2027年度工资等收入的所得税、防卫特别所得税及复兴特别所得税合并预扣。国税厅同时明确，该税额表不得用于2026年及以前年度。对中国房地产投资者而言，工资预扣本身通常不是重点，真正重要的是2027年开始日本所得税附加税的构成发生变化。

与非居民日本房地产的关系

根据国税厅截至2026年4月1日的非居民预扣税规定，日本境内土地、建筑物等由非居民出售时，向非居民支付转让价款的人原则上需要按10.21%进行预扣。日本境内房地产租金支付给非居民时，原则上的预扣税率为20.42%。但是，房地产买卖存在例外：如果买方是个人，为本人或亲属居住目的取得，并且转让价款不超过1亿日元，可以不进行上述预扣。租赁方面，如果个人承租房屋供本人或亲属居住，也存在不预扣的例外。

必须特别区分的是，10.21%并不是房地产出售利润的最终税率，而是支付房地产转让价款时的预扣税率。20.42%也不是租金净所得的最终税率。非居民需要在日本申报时，应结合取得成本、转让费用、必要经费及适用的所得计算规则确定最终税额，再与已经预扣的税款进行结算，多扣部分在符合条件时可能通过申报获得退还。

2027年的变化

从2027年度开始，防卫特别所得税按基准所得税额的1%征收，同时复兴特别所得税降为基准所得税额的1.1%，两项合计仍为2.1%。因此，对于此前以所得税率乘以102.1%计算的典型综合预扣比例而言，附加税的名称和内部构成发生改变，但不能理解为全部税率在原水平上统一再增加1%。国税厅现行非居民说明中，也已注明2027年度以后将同时预扣所得税、防卫特别所得税和复兴特别所得税。

对中国投资者的影响

中国投资者回到中国大陆后继续持有东京、大阪等地住宅，再出售时，买方通常需要确认卖方是否属于日本税法上的非居民。是否为中国国籍并不是适用10.21%预扣制度的直接标准。核心是日本税法意义上的居民或非居民身份。中国籍个人如果实际上属于日本税务居民，也不能仅因国籍而套用非居民房地产预扣规则。

同样，即使日本房地产的出售款汇入香港或新加坡银行账户，日本房地产产生的转让所得作为日本来源所得的性质也不会仅因收款账户所在地而改变。银行账户所在地、个人税务居民身份和所得来源地必须分别判断。

与中国个人所得税的关系

如果投资者同时属于中国个人所得税意义上的居民个人，日本房地产租赁所得或出售所得可能还需纳入中国境外所得申报范围。但不能将日本的10.21%预扣税与中国某一税率直接相加得出最终总税负。中国境外所得制度允许居民个人在符合条件及抵免限额范围内，对在日本实际缴纳的所得税性质税款申请境外税额抵免。

实务注意事项

  • 将10.21%和20.42%理解为预扣税率，而非最终所得税率。
  • 2027年新增1%防卫特别所得税并不等于现有比例再加1个百分点。
  • 确认卖方或出租方的税务居民身份，而不是只看国籍。
  • 汇入香港或新加坡账户不等于改变所得来源地或税务居民身份。
  • 日本申报、中国境外所得申报以及境外税额抵免应分别计算和核对。

后续需要确认

2027年以后实际交易时，应根据付款日、卖方居民身份、买方性质、交易金额和房地产用途判断预扣义务。涉及中日税收协定、双重居民身份或其他特殊情况时，应在交易前进行个案确认。

一手信息及确认日期

日本国税厅《令和9年分 源泉徴収税額表》。2026年8月31日公布，2026年9月11日确认。