结论

与中国投资者在日本购买、出售房地产直接相关的一项最新税制动向是，日本国土交通省在2027年度税制改革申请中提出，将房地产转让合同印花税优惠延长3年，至2030年3月31日。现行优惠期限截至2027年3月31日。但截至2026年9月9日，这仍属于税制改革申请，并不是已经通过的法律，因此不能把2030年的期限视为已经确定。

本次公布的内容

日本财务省公布的2027年度税制改革申请资料显示，国土交通省要求延长“建设工程承包合同及房地产转让合同印花税优惠措施”。现行制度根据合同金额，对应适用低于法定本则金额的优惠印花税。国土交通省此次提出，把优惠适用期限从2027年3月31日延长至2030年3月31日。

主要优惠金额

根据国土交通省资料，房地产转让合同金额超过1,000万日元且不超过5,000万日元时，本则印花税为2万日元，现行优惠为1万日元；超过5,000万日元且不超过1亿日元，本则为6万日元，优惠为3万日元；超过1亿日元且不超过5亿日元，本则为10万日元，优惠为6万日元；超过5亿日元且不超过10亿日元，本则20万日元，优惠16万日元；超过50亿日元，本则60万日元，优惠48万日元。

因此，中国投资者购买东京公寓、整栋收益物业、商业房地产或土地，在签署属于日本印花税课税文书的纸质房地产转让合同时，该项税负会成为交易成本的一部分。

为什么必须注意“申请”二字

此次资料虽然写明希望延长至2030年3月31日，但这只是行政部门提出的税改要求。是否真正实施，还需要经过日本政府和执政党制定税制改革大纲、提出法案以及国会审议。因此，对2027年4月之后签署的交易，目前不能直接按照优惠后的金额作为已经确定的成本。

对中国投资者的实际影响

对于数千万至数亿日元的房地产交易，印花税占总投资额的比例不高，但在安排日本交割资金时仍应准确列入成本。尤其是从中国大陆、香港或新加坡安排资金的投资者，不能只准备房价，还需要同时考虑中介费、司法书士及登记费用、登记许可税、不动产取得税、固定资产税结算等支出。

印花税是针对日本相关合同文书的税收制度，并不是根据买方国籍或税收居民身份征收。因此，中国籍投资者与其他投资者原则上适用同样的文书税规则。它也与日本房地产出租所得税、出售所得税属于完全不同的税种。

如果日本税法上的非居民收取日本房地产租金，某些情形下会涉及20.42%的源泉扣缴；出售日本土地、建筑物等时，某些情形下会涉及成交对价10.21%的源泉扣缴。但20.42%及10.21%都是源泉扣缴率，不能理解为最终所得税率，更不能与印花税混为一谈。

与中国税务的关系

支付日本合同印花税本身并不等于在中国产生新的所得税义务。真正需要进行跨境税务分析的是日本房地产产生租金收入或出售收益的情况。如果投资者属于中国税收居民，可能需要申报境外所得，并根据中国境外所得税额抵免规则判断日本已缴所得税是否可以抵免。因此，合同印花税、所得税以及外国税额抵免应分别管理。

实务注意事项

  • 不要把现行截至2027年3月31日的优惠与本次拟延长至2030年的申请混为一谈。
  • 签约前根据合同金额确认印花税档次。
  • 不同签约方式和文件形式的课税关系应按实际文件确认。
  • 投资测算应使用包括登记、取得税及中介费在内的总取得成本。

今后需要确认的事项

投资者应继续关注2026年末的日本税制改革大纲以及之后的租税特别措施法修订，确认优惠是否正式延长。

一手资料与确认日期

2026年9月9日确认日本国土交通省2027年度税制改革申请资料。