结论

日本财务省公布的2027年度税制改革建议显示，国土交通省提出继续延长住宅登记相关的注册许可税优惠，并建议把住宅建筑面积要求从50平方米以上放宽至40平方米以上。对于在东京购买40至50平方米左右公寓的中国投资者，这一建议具有较强的现实意义。不过截至2026年9月5日，它仍然只是2027年度税制改革“建议事项”，不能把其中的税率和期限直接视为已经通过并生效的新法律。

现行优惠和此次建议

根据国土交通省提交的正式资料，符合条件的住宅用房在办理部分不动产登记时，目前适用注册许可税优惠。所有权保存登记的法定税率为0.4%，优惠税率为0.15%；所有权转移登记的法定税率为2.0%，优惠税率为0.3%；与住宅取得资金贷款等有关的抵押权设定登记，法定税率为0.4%，优惠税率为0.1%。

此次国交省提出三项主要调整：第一，将现有优惠期限延长两年，至2029年3月31日；第二，把建筑面积门槛由50平方米以上放宽至40平方米以上；第三，对2028年1月1日以后在泥石流、土砂灾害等灾害红色风险区内新建的住宅，建议排除在该优惠适用范围之外。

为什么40平方米门槛值得中国投资者关注

东京23区特别是核心城区，大量一居室、紧凑型两居室公寓面积处于40至50平方米区间。若最终立法按照此次建议把面积门槛放宽到40平方米，部分目前仅因面积不足50平方米而无法进入优惠范围的住房，未来有可能满足面积条件。对计划自住、长期持有或者将来转售的投资者而言，购买时的登记成本可能因此发生变化。

但是，不能把这项制度解释成“外国人购买日本房产均可享受低税率”。该优惠针对的是符合住宅用房相关法定条件的登记行为，实际适用还涉及房屋性质、用途、取得及登记时间、证明文件等条件。中国国籍本身既不当然排除优惠，也不当然取得优惠资格。尤其是中国境内居住者以纯投资、出租目的购买日本公寓时，是否属于该住宅登记优惠适用对象，应在交易前按具体物件和实际用途确认。

不能直接用成交价乘以优惠税率

房地产交易中经常出现一种误解：例如房屋成交价为1亿日元，就直接用1亿日元乘0.3%估算所有权转移登记税。实际上，注册许可税需要依据相应登记行为的课税标准计算，成交价格、固定资产相关评价金额及登记税课税标准并不是完全相同的概念。投资者应让司法书士根据土地、建筑物及具体登记内容制作准确的登记费用估算。

与中国个人所得税是不同问题

注册许可税属于日本房地产取得和登记阶段的日本税费。以后出租日本房地产产生租金、出售产生转让所得时，中国税收居民是否需要在中国申报境外所得，是另外一个税务问题。也不能因为注册许可税是在日本缴纳，就当然把它作为中国个人所得税的“境外税额抵免”。中国的境外税额抵免主要围绕符合条件的境外所得税性质税款进行判断，购买时的登记税及一般交易成本需要与所得税分开处理。

灾害红色区域也成为税制关注点

此次建议还提出，自2028年1月1日起，对在特定灾害红色风险区域内新建的住房不再给予该项登记税优惠。如果最终立法，这意味着买房时除了车站距离、租金回报和建筑年份外，还应更认真核查土砂灾害等风险区域。税收优惠变化不仅影响买方取得成本，也可能在未来出售时影响下一位买方的交易成本和市场接受度。

现阶段最重要的是等待最终立法

此次公开的是国土交通省向2027年度税制改革提出的政策要求，并非已经通过的税法修正。今后仍要经过税制改革大纲、政府法案、国会审议以及法律和相关政省令公布等程序。最终延长期限、面积门槛、灾害区域排除规则和其他适用条件都可能与现阶段建议不同。因此，计划在2027年4月以后完成交割的中国买家，不宜现在就把建议中的优惠金额作为确定成本，应在签约和交割前再次依据当时有效法律向司法书士确认。

一次信息确认日：2026年9月5日。