结论

2026年8月，中国税务机关针对市场关于“内地税收居民购买香港保险取得收益开始被征税”的讨论再次作出说明：居民个人依法就境外所得履行个人所得税义务并不是一项新政策，也不是专门针对香港保险市场推出的临时措施。虽然此次公开说明直接涉及香港保险收益，但对于持有日本房地产的中国税收居民同样具有现实意义。投资者判断中国纳税义务时，核心并不是日本房租或出售款最终进入香港、新加坡还是日本银行账户，而是本人属于哪里的税收居民、取得的是什么性质的所得、所得来源地在哪里，以及在日本已经缴纳了什么性质的税款。

此次发生了什么

国家税务总局相关部门表示，中国居民个人从境外取得包括保险收益在内的所得，应按照个人所得税法及有关规定申报纳税。这一原则长期存在，并非针对香港保险行业新增加的特殊税种。税务机关同时强调，境外所得包含多个应税项目，对居民境外所得进行规范管理并不限于某一种金融产品或某一个国家和地区。

为什么日本房地产投资者需要关注

日本房地产产生的租金以及出售房地产形成的所得，同样属于跨境所得问题。中国税收居民持有东京、大阪等地的投资物业时，不能因为不动产位于日本，就当然认为所得只需在日本处理。另一方面，也不能将中国境外所得简单理解为“一律按照20%缴税”。不同所得项目的计税规则、收入确认、成本费用、财产原值以及适用税率可能不同，必须按照具体所得性质进行判断。

日本源泉扣缴并不等于最终税负

投资者尤其需要区分日本的源泉扣缴与最终所得税。非居民出售日本境内土地、建筑物等时，在符合条件的交易中，支付价款的一方原则上可能需要按照支付金额的10.21%进行源泉扣缴。但是10.21%并不是卖方出售日本房地产的最终税率。最终应纳税额需要根据实际转让所得、取得成本、转让费用、持有期间等因素按照日本税法计算，并通过申报与已经扣缴的税款进行结算。非居民取得日本不动产租金时可能涉及的20.42%同样属于源泉扣缴制度，不能直接称为租赁所得的最终税率。

中日两国发生纳税义务不代表税率直接相加

如果一项日本房地产所得同时进入日本和中国的纳税范围，不能按照“日本交20%，中国再交20%，总共40%”的方式计算。中国关于境外所得的制度允许在符合条件时对境外已经缴纳的所得税性质税款办理外国税额抵免，但抵免存在法定条件和限额。投资者因此应保存日本的纳税申报资料、源泉扣缴资料、纳税证明以及计算所得所依据的买入价格、装修支出、出售费用等证据。如果日本源泉扣缴金额在最终申报后被部分退还，中国申报时还需要根据实际最终负担的税款进行判断。

香港、新加坡账户不是税收居民身份

不少跨境投资者通过香港或新加坡银行账户支付日本房款、收取租金或接收出售款。账户所在地本身并不能决定税收居民身份，也不能单独改变所得的来源性质。一个人在香港拥有银行账户，甚至长期持有香港金融资产，并不意味着其自动成为香港税收居民；同样，在新加坡开户也不会自动改变其中国纳税义务。国籍、银行开户地、资金汇入地和税收居民身份必须分别判断。

日本房地产投资者应准备什么

  • 按年度整理日本房地产租金收入、管理费、维修费等资料。
  • 保留购房合同、取得成本、资本性支出和出售费用资料。
  • 将日本源泉扣缴税额与最终申报税额分别记录。
  • 根据实际居住、家庭、经济利益等事实重新确认中国税收居民身份。
  • 拟在中国申请境外税额抵免时，提前准备日本纳税凭证。

后续重点

此次官方回应值得关注的并不是某一个香港保险产品，而是税务机关再次公开强调居民个人境外所得申报这一长期原则。对于中国投资者而言，日本房地产投资需要从购买、持有、出租、出售到资金回流进行全流程税务管理。尤其是同时拥有日本物业、香港或新加坡账户的投资者，不应把账户安排等同于税务居民安排。具体中国税额、所得分类和外国税额抵免结果仍应结合个人实际情况及最新申报口径判断。

官方来源及核查日期

国家税务总局天津市税务局《税务总局：对境外保险收益征税并非新政策》，发布时间2026年8月21日；核查日期2026年9月11日。