结论

2026年8月7日，中国国家税务总局相关司局负责人明确表示，中国税收居民依法就境外所得履行纳税义务，并不是新出台的政策，也不是专门针对香港的政策。此次市场讨论的直接对象虽然是香港保险收益，但税务部门同时强调，境外所得包含多个应税项目，无论所得来自哪个国家或地区，均应依法判断和申报。对于持有日本房地产的中国税收居民，这一表态具有重要现实意义。

此次发生了什么

近期市场对于中国内地税收居民购买香港保险后取得的收益是否需要纳税出现较多讨论。国家税务总局有关负责人8月7日回应，中国税收居民需要按照个人所得税法规定就全球所得履行纳税义务，境外保险收益属于需要依法判断的境外所得范围。这并非新政策，更不是针对香港保险市场采取的特别措施。税务部门同时表示，近年来一直按照这一原则开展境外所得政策辅导及提示提醒。

与日本房地产有什么关系

此次官方回应并没有专门点名日本房地产，但中国现行境外所得制度已经对居民个人取得境外房地产转让所得、境外财产租赁所得等规定了相应的所得分类及申报规则。因此，中国税收居民出租东京、大阪等地的公寓取得租金，或者出售日本房地产产生财产转让所得时，不能只考虑日本税务，也需要判断是否存在中国境外所得申报义务。

不能理解为“中国人海外所得一律20%”

需要特别纠正一种常见说法，即“中国人只要取得海外投资收益，就一律按20%缴中国个人所得税”。这种表述过于简单。中国个人所得税需要先判断本人是否属于中国税收居民，再根据所得类型适用相应计算规则。国籍与税收居民身份并不是同一概念。此外，日本房地产租金被源泉扣缴的金额、日本年度所得税申报后的最终税额以及中国境内计算的应纳税额也属于不同概念。

境外税收抵免非常重要

按照中国现行境外所得政策，中国居民个人取得境外所得，并按照所得来源国家或地区税法实际缴纳所得税性质税款的，在满足规定的情况下，可以在中国计算的境外税收抵免限额内进行抵免。因此，日本房地产并不能简单按照“日本缴20%再加中国20%就是40%”这样的方式计算。另一方面，也不能认为日本缴纳的所有税款都可以无限额从中国税款中扣除，需要进一步确认税款性质、所得分类以及来源国家或地区的抵免限额。

香港或新加坡银行账户不改变税收居民身份

部分中国投资者会把日本房地产租金或出售款汇入香港、新加坡账户。但银行账户所在地并不等于纳税人的税收居民所在地。资金进入香港银行账户，不意味着本人自动成为香港税收居民，也不会当然消除中国税收居民可能承担的境外所得申报义务。银行所在地、收入来源地、付款路径以及本人税收居民身份必须分别判断。

对购买、持有、出租和出售日本房地产的影响

  • 购房时保存买入价格、税费及其他取得成本资料，为未来出售和境外所得计算做准备。
  • 出租期间保存全年租金收入及日本纳税记录。
  • 出售时区分日本源泉扣缴、取得成本、转让费用和最终申报税额。
  • 保存日本纳税证明等可能用于中国境外税收抵免的资料。
  • 不要把香港、新加坡账户所在地与本人税收居民身份混为一谈。

今后应确认的问题

国家税务总局此次表态属于对既有全球所得纳税原则的再次确认，并没有宣布“中国居民境外所得新增统一20%税率”。日本房地产最终需要在中国申报多少税，应根据本人是否属于中国税收居民、所得类别、日本实际已纳所得税以及境外税收抵免限额等逐项计算。

一次信息确认日：2026年9月4日