日本自10月起调整非居民房地产中介服务消费税待遇，相关服务不再适用出口免税

结论：向海外居民提供房地产中介服务，不再当然适用出口免税

自2026年10月1日起，日本对向非居民提供的日本境内房地产买卖、交换及租赁代理和中介服务，调整消费税出口免税的适用范围。日本国税厅在税务问答No.6567中明确，将这些服务列为不适用出口免税的交易。

这意味着，中国内地、香港或新加坡居民委托日本房地产公司购买、出租或出售日本不动产时，不能仅因委托人居住海外，就认定相关中介服务免征日本消费税。本次调整直接关系到海外投资者的房地产交易成本。

日本消费税制度对向非居民提供的部分服务允许适用出口免税。但是，对于在日本境内直接获得利益的交易，以及法律规定的其他服务，存在不适用免税的例外。

此次调整明确将日本境内房地产买卖、交换及租赁的代理、中介服务排除在出口免税范围之外。即使客户在中国签署相关文件、通过视频会议委托日本中介，或者从香港银行账户支付服务费，也不能单纯依据客户所在地或付款账户所在地判断消费税待遇。

判断重点是服务的法律性质、房地产所在地、适用日期及相关合同安排。

国税厅说明，新规定适用于2026年10月1日以后进行的相关交易。同时，对于依据2026年3月31日以前签订的合同提供的服务，仍可能按照修改前的消费税规定处理。

因此，投资者应同时关注合同签订日期和实际服务提供时间。某项交易可能在2026年春季签订中介合同，但在秋季完成房地产买卖及交割。是否适用过渡规定，需要根据具体合同和服务内容判断，不能只看房地产买卖合同的签订日期。

如果存在原合同、补充协议、重新签订的委托合同等多份文件，还需要分别分析其法律关系及适用条件。

中国投资者在日本购买公寓时，除了房价，还可能支付房地产中介费、登记费用、司法书士报酬、融资费用及其他交易成本。本次调整主要影响日本房地产代理和中介服务的消费税处理，并不代表所有房地产交易费用都适用相同规则。

日本土地转让、建筑物转让、住宅出租、商业物业出租及专业服务报酬，在消费税制度中可能具有不同性质。投资者应逐项核对费用，而不是把整张结算单统一视为应税或免税。

对于过去按照出口免税方式报价的房地产中介公司，还需要确认新制度实施后报价和发票是否已经调整。

购买阶段，应检查中介委托合同、服务费报价和最终结算书。出租阶段，如果委托日本房地产公司寻找租客，应区分租赁中介服务与日常物业管理服务。出售阶段，海外居住的卖方也应核对日本中介公司收取的服务费及适用税务规则。

通过海外银行支付日元、美元或其他货币，并不会自动改变日本消费税的课税性质。支付货币、资金来源和服务所在地属于不同判断事项。

对于持有多套日本出租物业的投资者，还应检查长期管理合同与每次招租中介合同是否分别计费，以及相关服务是否受到本次调整影响。

此次变化属于消费税领域，与非居民出售日本房地产时可能涉及的所得税预扣制度不是同一问题。消费税主要针对特定商品和服务交易，而不动产出售所得的个人所得税需要按照另一套规则判断。

因此，不能将中介服务的消费税调整解释为日本提高了外国投资者出售房地产的所得税税率。

投资者应核对中介合同日期、服务完成时间、发票税务分类以及过渡规定是否适用。对于跨越新旧制度实施日期的交易，建议结合具体合同由相关专业人员确认。

第一手资料：日本国税厅《No.6567 非居住者に対する役務の提供》。依据2026年4月1日现行法规说明，核查日期为2026年11月13日。