非居住者向け日本不動産仲介サービス、10月から消費税の輸出免税対象外に

結論：海外居住者への仲介サービスでも輸出免税とは限らない

2026年10月1日から、日本国内に所在する不動産の売買、交換または貸借の代理・媒介サービスについて、非居住者に提供する場合の消費税の取扱いが変更された。国税庁のタックスアンサーNo.6567は、これらの役務が消費税の輸出免税対象から除外されることを明示している。

中国本土、香港、シンガポールなどに居住する投資家が日本の不動産会社に売買仲介を依頼する場合、顧客が海外にいるという理由だけで仲介サービスを輸出免税として扱うことはできない。今回の改正は、海外投資家の日本不動産取得や売却に伴う取引費用に直接関係する。

日本の消費税制度では、非居住者に対する一定の役務提供について輸出免税が認められる。しかし、国内で直接便益を受ける取引などについては、従来から免税対象にならない例外が存在する。

今回の変更により、日本国内の不動産を対象とする売買、交換、貸借の代理・媒介サービスが、明確に輸出免税対象外となった。サービスを受ける顧客が海外に居住し、契約書を海外で確認し、仲介手数料を海外口座から支払う場合であっても、対象となる日本不動産と役務の性質を確認しなければならない。

国税庁によると、改正後の取扱いは2026年10月1日以後に行われる資産の譲渡等について適用される。一方、2026年3月31日までに締結された契約に基づき事業者が行う資産の譲渡等については、改正前の消費税法が適用される。

したがって、契約締結日とサービス提供時期の双方が重要になる。例えば、2026年春に媒介契約を締結し、秋に売買契約や決済を行う案件では、経過措置の対象となる契約関係や役務提供の内容を具体的に確認する必要がある。単に不動産売買契約の日付だけで判断することは適切ではない。

日本に居住していない中国人が東京都内のマンションを購入する場合、物件代金以外にも仲介手数料、登記費用、司法書士報酬、融資関係費用などが発生する。今回の改正は、そのうち日本不動産の代理・媒介という役務の消費税区分に関係する。

すべての取引費用が同じ消費税区分になるわけではない。土地の譲渡、建物の譲渡、住宅の貸付け、事業用建物の貸付け、専門家報酬などは、それぞれ取引内容に応じて判断する必要がある。

特に海外投資家向けの仲介サービスでは、従来の見積書や手数料請求書が輸出免税を前提としていた場合、改正後の取扱いとの整合性を確認する必要がある。

購入時には媒介契約書と仲介手数料の見積書を確認する。賃貸募集を日本の管理会社や仲介会社に委託する場合も、契約の対象と提供されるサービスを区別する。売却時には、海外居住の売主が日本の仲介会社へ支払う報酬について、適用時期と課税区分を確認することが重要となる。

海外からの送金や外貨建て請求であっても、消費税の課税関係が当然に変わるわけではない。支払通貨と役務提供の課税区分は別問題である。

今回の改正は仲介サービスに関する消費税の問題であり、不動産売却時の非居住者に対する所得税の源泉徴収制度とは異なる。両者を混同してはならない。

投資家は、媒介契約の締結日、役務提供日、請求書の税区分、経過措置の適用可否を確認し、必要に応じて不動産会社や税務専門家と調整することが望ましい。特に複数の契約が存在する案件では、契約ごとの検討が必要となる。

一次情報：国税庁『No.6567 非居住者に対する役務の提供』。2026年4月1日現在法令等に基づく説明を2026年11月13日に確認した。