结论
日本将于2026年12月1日起实施有关所得税基础扣除等方面的修订。对于在日本持有出租房地产的中国投资者，最重要的问题是日本税务居民与非居民适用的扣除规则并不完全相同。日本国税厅于2026年5月公布的令和8年度税制修订问答，专门说明了非居民基础扣除的处理方法。因此，不能简单认为本次基础扣除提高后，所有在日本拥有房地产的外国投资者都能够获得相同的减税待遇。
本次税制修订内容
根据日本国税厅公布的资料，基础扣除提高、工资所得扣除最低保障额提高，以及扶养亲属等所得条件的调整，将于2026年12月1日实施，并适用于2026年度及以后所得税。另一方面，工资等源泉扣缴税额表的调整等措施，将从2027年1月1日起适用。
本次修订虽然涉及大量工资收入和年末税额结算事项，但对于在日本取得房地产出租收入的非居民，也需要重新确认基础扣除的适用条件。特别是全年均为日本非居民的个人，与年度中途迁居海外的个人，不能在未经核实的情况下适用相同处理方式。
非居民基础扣除的特殊规定
日本国税厅问答第6-4项列举了一个案例：个人因海外工作成为日本非居民，但仍在日本持有出租房地产，并通过纳税管理人办理不动产所得的纳税申报。
国税厅明确区分了所得税法规定的基础扣除金额提高，以及仅适用于居民的基础扣除特别加算。也就是说，全年均属于日本非居民的个人，不能直接适用专门面向居民的特别加算。
实际可以扣除的金额，需要结合所属纳税年度、居民身份、适用法律及个人所得情况计算。不能仅依据媒体报道的某个最高扣除金额，就认定所有非居民都可以享受。
中国投资者的日本税务居民身份
按照日本所得税法，个人在日本境内拥有住所，或者截至目前连续一年以上在日本拥有居所，原则上属于日本税务居民。这里的住所通常指个人生活的中心，需要根据客观事实判断。
中国国籍并不自动意味着日本非居民。例如，一名中国籍投资者长期在东京生活、工作并与家人共同居住，可能属于日本税务居民。另一名长期居住中国内地、仅在日本拥有出租公寓的投资者，则可能属于日本非居民。
如果某个人根据日本和中国各自的国内法均可能被认定为税务居民，还需要进一步考虑适用税收协定的居民身份协调规则。国籍、居住事实和银行账户所在地不能混为一谈。
日本房地产出租所得的计算
中国内地居民在日本持有出租公寓时，需要判断日本境内房地产租金收入的申报及纳税义务。计算不动产所得时，应根据日本税法核实租金收入和允许扣除的相关费用，并进一步确认适用的所得扣除项目。
对日本非居民支付房地产租金时，可能根据付款人及房地产使用目的等条件发生源泉扣缴义务。在适用20.42%源泉扣缴比例的情况下，也不能将其直接认定为出租所得的最终税率。对于需要办理日本纳税申报的所得，应根据实际应税所得计算最终税额，并按照规定结算已经扣缴的税款。
房地产出售所得需要单独判断
日本房地产出售所得与出租所得属于不同税务事项。购买日本非居民或外国法人持有的日本土地、建筑物等资产时，买方原则上可能需要按照交易对价10.21%进行源泉扣缴，但符合规定的交易可能适用例外。
10.21%是源泉扣缴比例，而不是卖方最终转让所得税率。实际出售所得税额还涉及取得成本、转让费用、持有期间及适用税收优惠等因素。本次基础扣除调整不应被理解为所有房地产转让所得税额均按相同方式减少。
中国境外所得申报的关系
如果投资者属于中国税务居民，其日本房地产出租或出售所得可能需要按照中国境外所得规则进行申报。符合条件的日本已缴所得税，可以根据中国个人所得税有关规定，在相应限额内申请外国税额抵免。
如果日本基础扣除变化导致最终日本所得税减少，中国方面能够抵免的实际已缴税额也可能受到影响。具体金额必须根据最终税额、完税证明及中国税法的抵免计算规则确认。不能直接把日本与中国的名义税率相加，也不能假定日本已缴税款全部可以无条件抵免。
2026年度申报准备
投资者应提前整理2026年度在日本的居住情况、迁出日期、租金收入、相关费用、已扣缴税额及适用扣除资料。全年属于日本非居民的个人，应特别确认基础扣除特别加算是否适用，并检查纳税管理人相关手续。
对于同时涉及日本和中国税务申报的情况，应分别确认两国所得分类、纳税年度及外国税额抵免要求，避免因居民身份判断错误而影响申报。
官方来源
日本国税厅《令和8年度税制改正（所得税の基礎控除の引上げ等関係）Q&A》，2026年5月公布。相关修订实施日期：2026年12月1日。资料核查日期：2026年11月7日。