结论
国际税务合作正在从税务信息交换进一步关注跨境税收债权追缴的执行能力。OECD税收透明度全球论坛于2026年10月13日宣布，首期跨境税款追缴协助能力建设项目已经完成。需要强调的是，这项公告并不意味着日本与中国之间立即新增了适用于全部税种的相互征收权，也不意味着所有海外资产都可以不经法定程序直接用于追缴税款。对于持有日本房地产的海外投资者，及时履行纳税义务仍是最重要的风险管理措施。
本次公布的具体内容
根据OECD官方资料，项目共有24个税务管辖区参与，由全球论坛秘书处与比利时联邦财政部门合作开展，法国公共财政主管部门也参与提供支持。项目的主要目的，是帮助参与地区提高建立、完善和实际运行跨境税收债权追缴协助制度的能力。
OECD指出，跨境税款追缴能力建设是加强国际税务合作的重要工作之一。此次项目属于能力建设与经验交流，并不是一项直接对全球纳税人产生统一征税义务的新法律。
信息交换与税款追缴的区别
税务信息交换主要用于帮助税务机关取得核实纳税义务、开展税务调查所需的信息。跨境税款追缴协助则涉及在适用法律框架下，由一个税务管辖区协助另一个税务管辖区处理税收债权的回收问题。
两者的法律依据和执行条件不同。是否能够提供税款追缴协助，需要核实有关国家参加的国际协定、国内法律、适用税种、保留条款以及具体程序。不能仅因为某个国家参与OECD相关培训，就推断该国已经与日本建立新的税款追缴安排。
对中国投资者的影响
假设一名长期居住中国内地的投资者，在日本拥有出租公寓。即使该投资者没有日本长期居留资格，也不意味着其日本房地产租金收入可以免于日本税务申报。日本不动产所得的纳税义务，需要根据日本国内法及有关税收协定判断。
如果投资者通过日本物业管理公司收取租金，再将款项汇往香港或中国内地，收款地点的变化并不会自动消除日本房地产所得的税务属性。投资者应核实租金收入、相关费用、源泉扣缴及最终申报情况。
购买日本房地产时
购买阶段需要特别注意卖方的税务身份。日本规定，向非居民或外国法人支付日本境内土地、建筑物等转让价款时，买方原则上需要按照交易对价10.21%进行源泉扣缴。符合规定的个人购买本人或亲属居住用房地产，且交易对价不超过1亿日元等情况，可能适用例外。
这一扣缴比例并不是卖方最终的房地产转让所得税率。买方应在交易前确认扣缴义务、支付方式及纳税期限，避免因未正确履行扣缴义务而产生后续税务风险。
持有及出租期间
持有日本出租房地产期间，应按照年度整理租金、管理费、维修费、固定资产税及贷款利息等资料。对日本非居民支付租金时，是否需要源泉扣缴取决于付款人、物业用途等条件。已扣缴的税款在部分情况下仍需通过日本纳税申报进行结算。
长期居住海外的个人还需要确认是否应在日本办理纳税管理人相关手续，并保证申报通知、税款缴纳及税务机关联系能够正常进行。
出售房地产时
出售日本房地产应核实购入成本、相关费用、持有期间及适用税务规定。如果投资者同时属于中国税务居民，日本房地产转让所得可能涉及中国境外所得申报。符合条件的日本已缴所得税可能在中国申请外国税额抵免，但具体抵免金额受税种、所得性质和抵免限额约束。
实际风险管理
建议投资者建立完整的日本税务档案，包括购买合同、产权资料、租赁合同、收支明细、纳税申报书、缴税凭证和出售资料。对于已经出现逾期申报或欠税的情况，应根据适用法律及时核实补报、补缴及其他处理程序，而不是依赖海外居住身份规避纳税义务。
后续关注
本次OECD公告没有公布日本与中国之间新的统一税款追缴生效日期。未来仍需分别核实有关国家之间实际适用的法律依据与执行范围。
官方来源
OECD税收透明度全球论坛，2026年10月13日公告。核查日期：2026年11月7日。