结论

中国财政部、国家税务总局于2026年9月1日起实施《关于外籍个人股息红利个人所得税政策有关事项的公告》。公告明确，外籍个人从外商投资企业取得的股息红利，按照“利息、股息、红利所得”缴纳个人所得税，适用20%税率，同时废止1994年以来相关免税规定。但是，不能把这里的20%改写成“中国人所有境外所得都统一按20%征税”。

此次发生了什么

财政部、税务总局公告2026年第27号的发文日期和执行日期均为2026年9月1日。其直接对象是外籍个人从中国境内外商投资企业取得的股息红利。外商投资企业向外籍个人支付股息红利时，应代扣代缴税款，并于支付所得的次月15日内申报纳税。若企业未扣缴，取得股息红利的外籍个人原则上应在取得所得的次年6月30日前缴纳税款；税务机关另行通知限期缴纳的，则按通知期限处理。

为什么日本房地产投资者需要关注

这次政策最容易产生的误解，是只看到“20%”这个数字。中国个人所得税制度会根据所得性质分别确定课税方式，境外所得也要结合所得类别以及个人是否属于中国税收居民判断。日本公寓出租收入通常属于财产租赁所得问题，日本房地产出售产生的所得则属于财产转让所得问题，都不是本次公告所规定的外商投资企业股息红利。因此，本次新规不能直接套用于日本房地产租金或出售所得。

中国境外所得制度

按照中国《个人所得税法》，居民个人从中国境外取得的一定所得可能需要在中国纳税。财政部、税务总局2020年关于境外所得的公告进一步明确，将位于境外的不动产出租给承租人在境外使用所取得的所得列为境外财产租赁所得，将转让境外不动产取得的所得列为境外财产转让所得。因此，中国税收居民出租日本公寓获得租金，或者出售日本房地产取得收益时，需要评估中国境外所得申报义务。

外国税额抵免是核心问题

与此同时，日本对位于日本的房地产具有相应课税权。如果投资者已经在日本就租赁所得或转让所得实际缴纳所得税性质税款，中国制度允许符合条件的居民个人在规定抵免限额内申请境外所得税抵免。《个人所得税法》第七条也明确规定，居民个人从中国境外取得的所得，可以在一定限额内抵免已经在境外实际缴纳的个人所得税税额。

因此，对于日本房地产不能简单计算成“日本20%左右＋中国20%＝40%”。正确流程应是先按照日本规则计算日本实际应纳税所得和最终税额，再按照中国相应所得类别计算中国税额及该国家或地区的抵免限额。日本交易中被源泉征收的金额，也必须与日本最终申报后确定的实际所得税额加以区分。

税收居民身份不等于国籍

拥有中国国籍本身，并不会自动决定每一项境外所得均在中国按照居民个人规则纳税。还需根据中国个人所得税法判断居民个人身份，并在涉及无住所个人时研究183天、连续居住年度等规则。同样，日本也不会因为个人持有中国国籍就自动认定其为日本非居民，而是根据是否在日本有住所、生活根据地等客观事实判断。

香港、新加坡账户不会自动改变纳税义务

如果日本房地产租金或出售款最终汇入香港或新加坡银行账户，并不会仅因收款账户所在地不同，就改变房地产所在地或个人税收居民身份。来自日本房地产的收入，在日本仍可能属于日本国内源泉所得。如果收款人属于中国税收居民，也不能仅因资金停留在香港或新加坡账户，就当然认为不属于中国境外所得申报范围。

实务应对

  • 确认本次20%政策仅针对外籍个人取得外商投资企业股息红利。
  • 不要把该规定直接套用于日本房地产租金或出售所得。
  • 每个纳税年度重新确认本人是否属于中国税收居民。
  • 妥善保留日本纳税证明，以备中国境外税额抵免使用。
  • 严格区分银行账户所在地与本人税收居民所在地。

一次信息与确认日期

本文于2026年9月11日核对国家税务总局上海市税务局公布的《财政部 税务总局关于外籍个人股息红利个人所得税政策有关事项的公告》。该公告自2026年9月1日起执行。