结论

中国投资者目前最值得关注的日本房地产税务动向之一，是日本政府已正式把抑制城市中心新建公寓投机性短期交易、并研究包括税制措施在内的应对方案，列入2027年度税制改革申请。但截至2026年9月9日，日本并没有确定新的税种、税率、最低持有期限，也没有公布仅针对外国人或中国投资者的税制。现在仍处于政策申请和研究阶段，不应把尚未确定的制度当作已经实施的税收规则。

发生了什么

日本财务省公布的2027年度税制改革申请中，国土交通省提出“针对新建公寓价格上涨采取必要措施”。申请文件指出，近年来以城市中心大型新建公寓为代表的价格持续上涨，市场存在观点认为，不基于真实居住需求的投机性交易是推动价格上涨的因素之一，因此需要研究抑制此类交易的方案并采取必要措施。

文件还引用2026年度税制改革大纲的政策方向，提到城市中心大型公寓短期买卖呈增加趋势，并明确今后在持续掌握交易实态、评估房地产正常交易及资产价值影响的基础上，研究包括税制措施在内的必要措施。

目前尚未确定的内容

需要特别注意的是，该申请文件的“税目”栏目前标示为“―”，即尚未确定具体通过哪一种税收制度实施。文件没有公布短期转售附加税、资本利得税率变化、登记许可税调整、不动产取得税调整，也没有规定持有几年以内属于“短期”。同时，文件没有写明以国籍或外国投资者身份作为征税标准。

因此，目前不能得出“日本已经决定对中国买家加税”或“外国人购买新建公寓将被征收新税”的结论。后续是否形成实际税制，需要观察税制改革大纲、政府法案以及国会审议。

对中国投资者的影响

潜在影响最大的，是在东京23区等地区购买新建塔楼公寓，并计划在数月或数年内转售获取价差的投资方式。如果未来政策具体化，可能影响购入成本、持有期限设计、出售时税负以及市场流动性。相反，以长期出租为目的的投资者以及真正用于本人居住的购买者是否受到同样影响，目前无法确认。

对于居住在中国、在日本税法上属于非居民的日本房地产所有者，在出售日本境内土地、建筑物等时，买方在一定条件下原则上需要按成交对价进行10.21%的源泉扣缴。但10.21%不是房地产出售所得的最终税率，而是预先扣缴。最终应纳税额需根据实际转让所得等通过日本申报进行结算。即使今后出现新的短期交易税制，也必须把现有源泉扣缴制度与未来可能新增的税制分开理解。

与中国税务的关系

是否需要在中国申报日本房地产所得，关键并不是持有中国国籍，而是个人是否属于中国税收居民。中国税收居民取得日本房地产租金或出售所得时，可能涉及中国境外所得申报。同时，在日本实际缴纳且符合中国规定的所得税，可能在中国境外所得税额抵免限额内申请外国税额抵免，因此不能简单按照“日本税率加中国税率”的方式计算总税负。

实务注意事项

  • 区分“税制改革申请”与已经通过并生效的法律。
  • 目前没有依据将其表述为专门针对外国人或中国人的税收政策。
  • 计划短期转售东京新建公寓的投资者，应重点关注2026年末的税制改革大纲。
  • 测算退出收益时，应同时考虑登记许可税、不动产取得税、出售所得税、非居民源泉扣缴及交易成本。

今后需要确认的事项

下一阶段需要观察政府是否公布具体税种、适用物业范围、持有期限、个人和法人是否区别处理，以及新制度是否只适用于未来购买的物业。正式法案公布前，不宜根据媒体推测确定税负。

一手资料与确认日期

2026年9月9日确认日本财务省《令和9年度税制改革申请（国土交通省）》及国土交通省《针对新建公寓价格上涨采取必要措施》申请资料。