结论

日本政府公布了截至2026年8月31日的2027年度税制改革要求，国土交通省针对住宅及房地产领域提出多项税收优惠延长或扩大的要求。中国投资者首先必须注意：这些内容目前只是政府部门的“税制改革要求”，并不是已经通过并生效的法律。因此，不能直接把这些优惠作为2027年购房成本计算的确定条件，但它们是判断下一年度日本房地产税制方向的重要先行信息。

此次公布了什么

根据日本财务省公布的国土交通省2027年度税制改革要求，项目包括住宅房屋所有权保存登记等注册许可税优惠的扩大及延长、翻新转售住宅取得相关优惠的扩大及延长、工程承包合同和房地产转让合同印花税优惠的延长，以及住宅相关税收适用条件合理化。此外，还包括REIT、特定目的公司以及房地产特定共同事业相关注册许可税优惠的延长要求。

为什么与中国投资者有关

购买日本房地产的成本并不只有房价。实际交易中还可能发生注册许可税、不动产取得税、印花税、司法书士费用以及房地产中介费等。相关优惠是否延长，可能影响购买住宅、从翻新转售企业购买住宅以及通过法人或基金投资房地产的整体交易成本。但每项优惠都有自身适用条件，例如用途、面积、取得人身份及取得时间等，并不存在“外国人购买日本房产即可自动享受优惠”的规则。

必须区分自住住宅与投资住宅

中国投资者尤其需要注意，日本税法中的“住宅优惠”不一定适用于以出租获利为目的的住宅投资。一些制度以购房人本人实际居住为前提，居住在中国并把东京公寓长期出租的非居民投资者可能无法满足条件。因此，不能因为税制改革要求中出现“住宅”二字，就推断所有外国投资者购买住宅公寓都可以适用减税。

印花税也影响买卖成本

国土交通省还要求延长工程承包合同及房地产转让合同相关印花税优惠。以纸质形式签署房地产买卖合同时，印花税属于交割前需要考虑的交易成本之一。另一方面，电子合同等不同签约形式涉及的税务处理并不完全相同。中国居民如果不来日本而采用远程签约，更应事先与中介公司、司法书士及相关专业人员确认合同形式和税务文件要求。

法人及基金投资的影响

本次要求还包含REIT、特定目的公司以及房地产特定共同事业相关注册许可税优惠。这些制度与个人直接购买一套公寓不同，但对于利用中国、香港或新加坡法人、基金结构收购日本大型物业的投资者可能具有参考价值。不过，使用境外法人并不意味着日本税负会自动下降，还需要分别分析日本法人税、源泉税、实际经营主体、税收协定以及出资结构等问题。

目前不能做出的判断

日本的“税制改革要求”并不是最终税制改革决定，也不是已经成立的法律。后续仍会经历税制改革大纲、法案、国会审议、公布及实施细则等过程，具体项目可能被修改甚至取消。因此，对计划在2027年购买日本房地产的中国投资者而言，不宜把此次要求中的优惠直接视为一定会继续实施的条件。

实务检查事项

  • 明确房屋属于本人自住还是出租投资。
  • 逐项确认注册许可税及印花税优惠的适用条件。
  • 2027年交割的项目应重新确认年底税制改革大纲及最终通过的法律。
  • 不要把适用于REIT或特定事业结构的优惠直接套用于个人购房。
  • 区分当前有效税制与尚处于政策要求阶段的未来制度。

一次信息确认日：2026年9月4日。目前公布的是税制改革要求，并不是已经生效的税法修订。