结论
日本国税厅于2026年8月更新了《向非居民等支付不动产使用费等的支付调书》以及汇总表的纸质申报格式，并明确表示今后以纸质方式向税务署提交时，应使用网站公布的最新格式。这并不是税率调整，但会直接影响向居住在中国等海外地区的日本房地产所有者支付租金的企业及经营者。
此次发生了什么
国税厅相关办税页面规定，向非居民或外国法人支付日本国内来源所得的人，在符合条件时需要提交有关不动产使用费的支付调书，原则上的提交期限为次年1月31日。2026年8月，税务署用纸质支付调书及汇总表格式发生变更。除纸质方式外，也可利用e-Tax制作和提交。
制度背景
中国居民持有东京、大阪等地的不动产并将其出租给日本企业或经营者时，来自日本境内房地产的租金通常属于需要从日本国内来源所得规则角度判断的收入。付款方可能涉及日本所得税制度下的源泉扣缴以及法定调书申报。但必须区分“源泉扣缴”和“最终税额”。源泉扣缴是付款阶段进行的税款征收机制，并不意味着房地产出租所得的年度最终所得税额一定等于已扣金额。
适用对象及例外
国税厅此次更新页面所列手续对象为“向非居民或外国法人支付国内来源所得的人”，提交期限原则上为次年1月31日。不过，日本针对个人承租房地产供本人或亲属居住等情形存在不同规则，因此不能认为所有租赁合同均采用完全相同的源泉处理方式。此外，一个人是否属于日本税法上的非居民，并不是依据中国国籍决定，而需根据日本所得税法有关住所、居所等事实判断。
对中国投资者的影响
中国投资者离开日本返回中国后仍继续持有日本公寓并出租的情况非常常见。此时不应只关注房东本人是否申报日本所得税，还应确认承租人、管理公司或实际付款方进行了怎样的源泉扣缴以及支付调书申报。建议保存全年租金明细、物业管理费、修缮费、固定资产税、贷款利息、源泉扣缴资料和支付调书。这些资料不仅用于日本报税，也有助于今后在中国申报境外所得时证明收入和境外已纳税额。
与中国境外所得申报的关系
如果投资者属于中国税收居民，日本房地产产生的出租收入可能需要按照中国关于境外所得的规则进行判断和申报。对于已在日本实际缴纳、符合中国规定的所得税性质税款，存在适用境外税收抵免的可能。因此不能简单理解为“日本已经扣税，中国就完全不用申报”，也不能把日本税率和中国税率直接相加。正确做法是分别确认日本源泉扣缴金额、日本年度申报后的最终税额、中国境内所得分类以及境外税收抵免限额。
实务注意事项
- 2026年8月以后以纸质方式提交时，应使用国税厅公布的最新格式。
- 确认租赁合同中谁是法律意义上的租金支付方。
- 不要把源泉扣缴金额理解为房东的最终所得税负担。
- 税收居民身份与国籍是不同概念。
- 保留日本纳税凭证，以备中国境外所得申报及抵免使用。
今后需要确认的问题
此次可以确认的是法定调书纸质格式发生更新，并不是出租所得税率本身发生变化。具体是否需要源泉扣缴、房东如何进行日本所得税申报、日中税收协定如何适用以及中国境外税收抵免金额，应结合合同结构、实际付款关系及投资者税收居民身份逐项判断。
一次信息确认日：2026年9月4日