结论

中国国家税务总局于2026年8月7日再次明确，中国税收居民依法就境外所得履行个人所得税义务并不是新出台的政策，而是现行个人所得税制度长期存在的基本原则。此次官方回应虽然起因于中国内地居民购买香港保险后取得收益的税务讨论，但税务总局同时明确指出，境外所得不仅包括保险收益，还包括其他投资收益等多个应税项目，因此这一表态对持有日本房地产并取得租金或出售收益的中国投资者同样具有直接参考意义。

这次发生了什么

近期市场出现“内地居民香港保险收益开始被征税”的说法。对此，国家税务总局相关司局负责人表示，中国税收居民对境外所得依法纳税是个人所得税法既有制度，并不是专门针对香港保险市场的新政策。官方还特别指出，境外所得包含多个应税项目，无论是保险收益还是其他投资收益，也无论所得来自哪个国家或地区，都应依法判断申报义务。

与日本房地产的关系

因此，不能把此次说明仅理解为香港保险问题。对于属于中国个人所得税法“居民个人”的投资者，如果持有东京、大阪等地的出租公寓、整栋楼或商业物业，并取得日本租金收入或出售所得，就需要进一步判断这些日本境外所得在中国的申报义务。

但必须注意，中国国籍并不当然等同于中国税收居民。中国个人所得税法规定，在中国境内有住所，或者无住所但一个纳税年度在境内累计居住满183天的个人，在基本规则下属于居民个人；居民个人的境内、境外所得均纳入个人所得税体系。对于无住所个人，另有连续居住年限、离境时间等具体规定和例外，因此也不能仅凭183天一个数字处理所有跨境个案。

日本已纳税款如何处理

中国个人所得税法第七条规定，居民个人从中国境外取得所得时，对按照境外国家或地区法律实际缴纳的个人所得税性质税款，在中国法定抵免限额范围内可以抵免。这意味着，如果中国税收居民就日本房地产收入已经在日本缴纳所得税，又需要在中国申报，正确的分析方法并不是简单计算“日本税率＋中国税率”。

同样，如果日本租金支付环节发生20.42%的源泉扣缴，也不能把20.42%直接视为投资者在日本的最终税率。日本最终税额可能需要通过所得税申报，在扣除符合规定的必要费用等之后确定。中国进行境外税额抵免时，通常也应关注最终实际缴纳的税款及相关完税凭证。

香港、新加坡账户不是税务居民身份

部分中国投资者会把日本租金或售房款汇入香港或新加坡银行账户。需要明确，银行账户开在哪里、所得来源于哪里、本人属于哪里的税收居民，是三个不同问题。将日本房地产收入汇入香港或新加坡账户，本身不会自动改变日本房地产所得的来源地，也不会自动解除中国税收居民可能承担的境外所得申报义务。

实际操作注意事项

  • 不要把中国国籍直接等同于中国税收居民。
  • 保存日本租金总额、必要费用、购入成本和出售费用资料。
  • 保存日本所得税申报及实际完税证明。
  • 不要把香港或新加坡银行账户视为境外所得免税依据。
  • 区分日本源泉扣缴金额与日本最终应纳税额。

今后需要确认的事项

日本房地产收入在中国具体属于何种所得项目、人民币换算方式、境外税额抵免限额、申报时间以及无住所个人特殊规则，都可能因投资者的实际情况而不同。持有方式涉及境外公司、香港公司、信托或家族资产安排时，判断会更加复杂，应按交易结构分别确认。

一次信息及确认日期

2026年9月7日确认国家税务总局网站2026年8月7日发布的《税务总局：对境外保险收益征税并非新政策》。