结论

日本国税厅于2026年8月更新了《向非居民等支付房地产使用费等的支付报告表》及其汇总表的纸质格式。今后通过纸质方式向税务署提交时，应使用国税厅网页公布的最新版本。这次更新本身并不是税率调整，但对于居住在中国大陆、香港、新加坡等境外地区、持有日本出租房地产的中国投资者而言，再次凸显了源泉扣缴、全年租金记录和次年法定报告必须统一管理的重要性。

这次发生了什么

国税厅在相关办税页面明确注明，税务署用的纸质法定支付报告表已于2026年8月发生变更，之后书面申报应使用最新表格。适用对象为向非居民或外国法人支付构成日本国内来源所得的房地产使用费等的付款人。该法定报告原则上应于次年1月31日前提交，也可以通过e-Tax办理。

制度背景

位于日本境内的不动产产生的租金，即使房屋所有人长期居住在海外，也可能属于日本国内来源所得。因此，根据付款人身份、房屋用途及交易结构等条件，支付租金时可能发生日本源泉扣缴义务。但必须区分“源泉扣缴”和“法定支付报告”。前者是在付款时预先向日本国库缴纳一定税款，后者则是向税务机关报告向谁支付了多少款项等信息。

因此，即使某项交易涉及20.42%的源泉扣缴比例，也不能把20.42%称为海外房东在日本的最终租金所得税率。最终应纳税额可能需要结合必要费用、所得分类、年度申报以及适用的税收协定等因素，通过日本的所得税申报进行计算和结算。

对中国投资者的影响

例如，中国大陆居民持有东京、大阪等地的公寓，并出租给日本企业或经营者时，不宜只依赖物业管理公司处理税务。投资者应按年度整理租金总额、源泉扣缴金额、实际汇款净额、物业管理费、维修费、固定资产税等资料。租金最终汇入中国大陆、香港或新加坡的银行账户，并不会改变该收入来源于日本房地产这一事实。

在中国税务方面，关键是本人是否属于中国个人所得税法意义上的“居民个人”，而不是单看中国国籍。若投资者属于中国税收居民，日本房地产收入又构成应在中国申报的境外所得，则在符合中国税法条件时，对已经在日本实际缴纳的所得税可能可以申请境外税额抵免。因此不能采用“日本税率加中国税率”直接相加的方式计算总体税负。

实际操作注意事项

  • 2026年8月以后使用纸质方式提交时，应采用最新版表格。
  • 不要把日本源泉扣缴金额与最终所得税额混为一谈。
  • 保存租金总额、源泉税、物业费、维修费和跨境汇款凭证。
  • 税务居住地或海外地址发生变化时，应及时通知管理公司及付款方。
  • 如在中国申报，应保留日本完税资料，以便判断境外税额抵免资格。

今后需要确认的事项

本次确认的是法定报告表格式更新，并不意味着日本对非居民出租收入的最终税负发生统一变化。实际是否需要源泉扣缴、是否必须申报、税收协定如何适用以及中国境外税额抵免如何计算，仍需根据承租方属性、出租用途、投资者税务居住地及个人或法人身份分别判断。

一次信息及确认日期

2026年9月7日确认日本国税厅《F1-23 向非居民等支付房地产使用费等的支付报告表（及汇总表）》页面。