結論

国税庁は2026年8月、非居住者または外国法人に日本国内の不動産使用料等を支払う場合に使用する「非居住者等に支払われる不動産の使用料等の支払調書」と合計表の書面様式を変更しました。今後、書面で税務署へ提出する場合は最新様式を使用する必要があります。これは税率変更そのものではありませんが、中国本土、香港、シンガポールなどに居住する日本不動産オーナーの賃貸管理では、源泉徴収、年間支払額の記録、法定調書提出を一体で管理する必要があることを改めて示す実務上重要な更新です。

今回何が起きたか

国税庁の手続ページでは、2026年8月に税務署提出用の書面様式が変更されたことが明記され、以後は同ページ掲載の最新様式を利用するよう案内されています。対象は、非居住者または外国法人に国内源泉所得となる不動産の使用料等を支払う者です。法定調書の提出時期は原則として翌年1月31日とされ、e-Taxによる提出も可能です。

制度上の背景

日本国内にある不動産の賃料は、所有者が海外に住んでいても、日本側で国内源泉所得として扱われる場合があります。そのため、借主や賃料の支払者の属性・用途等によっては、支払時の源泉徴収義務が問題になります。一方、源泉徴収と法定調書は別の制度です。源泉徴収は支払時に一定額を国へ納付する仕組みであり、法定調書は誰にいくら支払ったか等を税務署へ報告する情報申告です。

したがって、20.42％という数字が関係する取引であっても、それを海外オーナーの「最終税率」と理解してはいけません。最終的な日本の所得税額は、必要経費、所得区分、申告内容、租税条約その他の条件を踏まえて確定申告等で計算・精算される場合があります。

中国人投資家への影響

中国本土居住者が東京や大阪などのマンションを保有し、日本の法人や事業者へ賃貸しているケースでは、管理会社任せにせず、毎月の総賃料、源泉徴収額、実際の送金額、管理費、修繕費、固定資産税等を年度単位で整理しておくことが重要です。中国の銀行口座、香港口座、シンガポール口座のどこで賃料を受領するかによって、日本不動産から生じる所得の源泉地が変わるわけではありません。

また、中国側の税務では、本人が中国の税法上の居民个人に該当するかが重要であり、中国国籍であることだけで国外所得課税を結論付けることはできません。中国の税務居住者に該当し、日本不動産所得が中国で申告対象になる場合、日本で実際に納付した所得税について外国税額控除を検討できる可能性がありますが、日本と中国の税額を単純加算する考え方は適切ではありません。

実務上の注意点

  • 2026年8月以降、書面提出する場合は旧様式を使い続けない。
  • 源泉徴収額とオーナーの最終税額を混同しない。
  • 賃料総額、源泉税、管理費、修繕費、送金記録を保存する。
  • オーナーの住所変更や税務居住地変更があれば管理会社・支払者へ連絡する。
  • 中国側申告では日本の納税証明資料を保存し、外国税額控除の可否を確認する。

今後確認すべきこと

今回確認されたのは法定調書様式の変更であり、これ自体が非居住者の賃貸所得に対する最終税負担を変更するものではありません。実際の源泉徴収義務、確定申告義務、租税条約の適用、外国税額控除については、借主の属性、賃貸用途、所有者の居住地、法人・個人の別などを個別に確認する必要があります。

一次情報と確認日

国税庁「F1-23 非居住者等に支払われる不動産の使用料等の支払調書（同合計表）」を2026年9月7日に確認しました。