结论

日本国税厅在2026年8月更新了《向非居民等支付房地产受让价款的支付调书》的税务署书面提交格式，并要求此后采用官方网站公布的最新表格。本次变化属于法定资料申报格式更新，并没有把日本房地产出售税率改为新的比例。但对居住在中国大陆、香港等境外的中国卖方而言，这一更新值得关注，因为日本房地产出售往往同时涉及买方的信息报告义务、源泉扣缴以及卖方最终所得税申报。

哪些人需要提交支付调书

根据日本国税厅F1-28手续说明，向非居民或外国法人支付日本房地产转让价款的法人，以及属于房地产经营者的个人，是该支付调书的主要提交义务主体。支付调书及合计表原则上于次年1月31日前提交。可以通过e-Tax办理，也可以书面提交，但书面申报应使用2026年8月更新后的格式。该手续依据日本所得税法第225条第1款第9项。

支付调书、预扣税和最终税额必须区分

中国卖方最容易混淆的是三个概念。第一，支付调书属于付款方向税务机关报告交易信息的法定资料。第二，非居民出售日本境内房地产时，在符合条件的交易中，付款方可能需要按照支付金额的10.21%进行源泉扣缴。第三，卖方最终应缴的日本所得税需要依据实际转让所得计算。三者不是同一制度。

因此，10.21%不能称为“非居民出售日本房地产的最终税率”。源泉扣缴是付款阶段的预先征收机制，最终仍需要根据取得成本、转让费用、持有期间以及适用的日本所得税规则计算转让所得，并在需要时通过日本确定申告进行结算。源泉扣缴金额有可能与最终税额不同。

对中国卖方的影响

中国大陆居民出售东京、大阪等地的公寓或整栋收益物业，即使本人没有日本在留卡、出售款最终汇入香港或新加坡账户，也不会仅因这些事实而消除日本税务问题。收入来源首先与日本境内房地产有关，因此应先判断日本国内法下的非居民课税、源泉扣缴及申报要求。

另一方面，如果卖方在相关年度仍属于中国个人所得税意义上的居民个人，日本房地产出售所得还可能涉及中国境外所得申报。中国个人所得税法规定，居民个人境外所得已在境外缴纳的个人所得税，在符合法定条件和限额的情况下可以抵免。因此，不能简单理解为“日本扣10.21%，中国再收20%”。日本预扣税是否最终形成实际已缴税额、最终日本税额是多少、在中国可抵免多少，需要分别计算。

交易时建议保存的资料

  • 购买日本房地产时的买卖合同及取得成本资料
  • 装修、仲介、司法书士等可能涉及取得或转让成本的文件
  • 本次出售合同和结算明细
  • 源泉扣缴证明及日本纳税记录
  • 日本确定申告资料及用于中国外国税额抵免的完税证明

例外和判断风险

某些个人买方为本人或亲属居住用途购买房地产，并满足相关条件时，可能存在源泉扣缴例外。因此，不能只看到“卖方是中国非居民”就机械认定每笔交易都必须扣10.21%。还需要确认买方身份、用途、价款和具体法定条件。另外，是否属于日本税务上的非居民，应依据住所等事实判断，而不是单凭中国国籍。

一次信息与确认日期

日本国税厅《F1-28 向非居民等支付房地产受让价款的支付调书（及合计表）》，2026年9月5日确认。国税厅在该页面明确说明，税务署书面提交格式已于2026年8月变更。