日本8月更新非居民房地产购买价款法定调书：法人买方除10.21%源泉扣缴外还需关注报告义务
日本国税厅于2026年8月更新向非居民或外国法人支付房地产购买价款时使用的法定调书纸质格式。法人买方及符合条件的不动产业个人原则上需在次年1月31日前提交。该报告义务与交易时可能发生的10.21%源泉扣缴属于不同程序，不能混为一谈。
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日本税务机关2026年现行规则再确认：非居民出售日本房地产时的10.21%预扣税
日本国税厅截至2026年4月1日的现行说明确认，购买非居民所持日本土地、建筑物等时，付款人原则上需按支付价款的10.21%预扣税款。但10.21%并非出售所得的最终税率，特定个人自住购房且价款不超过1亿日元时存在例外。
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日本8月更新非居民房地产转让价款支付调书格式：10.21%预扣税并非最终税率
日本国税厅于2026年8月更新了向非居民或外国法人支付日本房地产转让价款时使用的法定支付调书书面格式。对中国卖方而言，支付调书、买方可能承担的10.21%源泉扣缴以及卖方最终通过申报计算的日本税额属于不同制度，不能把10.21%直接称为房地产出售的最终税率。
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非居民出售日本房地产时的10.21%不是最终税率，应区分源泉扣缴与最终申报税额
根据日本国税厅现行说明，从非居民或外国法人购买日本境内土地、建筑物等并支付价款时，买方原则上需要按成交价的10.21%进行源泉扣缴。但如果成交价不超过1亿日元，并由个人买方用于本人或亲属居住，符合条件时可以不进行该源泉扣缴。最重要的是，10.21%并不是卖方出售日本房地产的最终资本利得税率。非居民出售日本房地产后，通常还需根据取得成本、出售费用、持有期间等计算日本房地产转让所得，并可能通过日本所得税申报与已扣缴税款进行结算。
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