結論

香港税務局は、2026年6月26日に官報掲載されたInland Revenue Amendment Automatic Exchange of Information Ordinance 2026について、2027年1月1日から施行すると公表しています。改正の柱の一つは、香港のReporting Financial Institution、報告金融機関に対し、報告対象情報の有無にかかわらずAEOIポータルへの登録を義務付けることです。

日本不動産に対する直接的な税制変更ではありませんが、香港銀行口座を日本不動産購入、賃料受領、売却代金管理に使う中国人投資家にとって、CRS上の税務居住地情報を正確に維持する重要性が一段と高まります。

今回の香港改正

香港の2026年改正条例は、既存のCommon Reporting Standardに基づく自動的情報交換の管理枠組みを強化し、制度の実効的な実施を確保することを目的としています。香港税務局は、全ての報告金融機関についてAEOI Portalへの登録を義務化すると説明しています。従来、報告すべき情報がない金融機関であっても、2027年からは登録義務の対象になるという制度整備です。

投資家に直接新しい申告書を課す制度ではない

今回の登録義務の直接の対象は金融機関です。そのため、日本不動産を保有する中国人個人に対して「2027年から新しい不動産税申告書を香港へ提出しなければならない」という制度ではありません。

しかし、金融機関側のCRS対応体制が強化されれば、口座保有者に対する税務居住地の確認、自己証明書の取得・更新、TIN等の確認がこれまで以上に重要になると考えるべきです。

香港口座と中国税務居住地

中国本土居住者が香港の銀行口座を持つことは一般的な越境資産管理手段の一つですが、香港口座を持っているだけで香港税務居住者になるわけではありません。逆に、中国税務居住者であれば、香港金融機関に対して中国を税務居住地として申告すべきケースがあります。税務居住地は口座所在地とは別に判断されます。

香港税務局自身もAEOI上、金融機関が報告対象国・地域の税務居住者の口座や、一定の受動的非金融事業体の支配者を確認し、自己証明を通じて税務居住地やTINを確認する仕組みを説明しています。

日本不動産との接点

中国人投資家が香港口座から日本の売主へ購入資金を送金したり、日本の不動産管理会社から家賃を香港へ送金したり、売却代金を香港口座で受け取る場合があります。こうした資金移動は、口座所在地を変えるだけで日本不動産所得の源泉地を変えるものではありません。

日本に所在する不動産から生じる賃貸所得や譲渡所得については、まず日本の課税制度を確認します。その所有者が中国税務居住者であれば、中国側で国外所得として申告関係が生じる可能性があり、日本で納付した所得税について外国税額控除を検討することになります。

源泉徴収とCRSを混同しない

日本非居住者所有の不動産について、賃料の支払者に20.42％の源泉徴収義務が生じる場合があります。また、非居住者から日本不動産を購入する場合、一定の例外を除き売買代金の10.21％の源泉徴収が問題になります。しかし20.42％も10.21％もCRSとは関係のない日本の所得税源泉徴収制度です。

さらに、10.21％は売却の最終税率ではなく、20.42％も賃貸所得の最終税率ではありません。確定申告による所得計算・税額精算と分けて考える必要があります。

中国側の国外所得課税

中国国家税務総局は2026年8月、居民個人の国外所得課税は新制度ではなく、従来からの法的原則であることを改めて説明しました。香港のAEOI制度強化と中国の国外所得課税は同一制度ではありませんが、香港口座を持つ中国税務居住者にとって、国外資産・国外所得に関する資料の整合性がより重要になる方向は共通しています。

実務対応

  • 香港銀行に申告している税務居住地を確認する。
  • 中国・日本等のTIN情報が現状と一致しているか確認する。
  • 住所変更や日本移住後に自己証明情報を更新しているか確認する。
  • 日本不動産の購入送金、家賃、売却代金の銀行記録を保存する。
  • 日本の確定申告・納税証明と中国側国外所得申告資料を対応させる。

2027年に向けた注意

改正条例の施行日は2027年1月1日です。香港に法人や複数口座を持つ投資家は、金融機関から税務居住地や支配者情報の確認を求められた場合に、過去の自己証明との不一致がないかを事前に確認しておくとよいでしょう。香港口座の存在そのものを問題視するのではなく、実態に合った税務居住地申告と、各国の所得申告を一致させることが重要です。

一次情報と確認日

香港税務局のInland Revenue Amendment Automatic Exchange of Information Ordinance 2026を2026年9月7日に確認しました。