海外オーナーの日本不動産賃料、20.42％源泉徴収と居住用賃貸の例外を確認

結論

中国に居住する個人が日本のマンションや事務所を所有し、賃貸収入を得ている場合、日本の借主が原則20.42％の源泉徴収義務を負うことがある。ただし、すべての賃貸契約に一律で源泉徴収が必要となるわけではない。借主が個人であり、自己または親族の居住のために借りる場合には例外が設けられている。

国税庁のタックスアンサー「No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき」は、2026年4月1日現在の法令等に基づく取扱いを示している。本記事は新たな税率改正を報じるものではなく、2026年末に向けて非居住者オーナーの賃貸管理実務を確認するものである。

日本国内にある不動産を非居住者や外国法人から借り受け、国内で賃借料を支払う者は、原則として支払時に20.42％を源泉徴収する必要がある。対象となる不動産賃貸料には、日本国内の土地や建物などの貸付けによる対価が含まれる。

国税庁は、個人が自己または親族の居住用として土地や家屋等を借り受け、その賃借料を支払う場合には、源泉徴収をする必要がないと説明している。

例えば、中国在住の個人オーナーが日本のマンションを日本在住の個人へ通常の居住用として貸す場合、所定の条件を満たせば、借主による20.42％の源泉徴収は不要となる。

一方、法人が契約当事者となる社宅契約や、事務所・店舗として利用する賃貸借では、同じ例外が適用されるとは限らない。契約名義と実際の使用目的を確認する必要がある。

中国居住者が所有する日本のオフィスを日本法人へ貸し付ける場合、賃料支払時に源泉徴収義務が生じることがある。管理会社を通じて賃料を受け取る場合でも、管理会社の関与だけを理由に源泉徴収義務が消滅するわけではない。

賃貸管理の実務では、借主、管理会社、所有者の間で、賃料の支払経路、源泉徴収の実施者、納付手続、オーナーへの送金額を整理する必要がある。契約書上の賃料総額と実際の送金額が異なる場合、その理由を明確にしておくことが重要である。

月額賃料が30万円で源泉徴収義務がある場合、単純計算では6万1,260円が源泉徴収額となる。ただし、この金額は賃料支払額を基準に計算されるものであり、オーナーの最終的な不動産所得税額ではない。

日本の不動産所得については、適用される所得計算規定に従い、必要経費などを考慮した税額計算が必要となる。源泉徴収された税額について、必要な確定申告で精算する場合がある。

日本国内で非居住者に賃料を支払い、源泉徴収した場合、税額は原則として支払月の翌月10日までに納付する。

また、国外で賃料を支払う場合であっても、支払者が日本国内に住所、居所または事務所等を有するときは、国内払いとみなされて源泉徴収義務が生じる場合がある。この場合の納付期限は原則として支払月の翌月末日とされる。

香港やシンガポールの銀行口座へ賃料を送金しても、送金先が国外であることだけを理由に源泉徴収が不要となるわけではない。

中国の税務居住者に該当するオーナーは、日本で発生した不動産賃貸所得について中国の国外所得申告を検討する必要がある。日本で実際に納付した所得税は、中国の外国税額控除の対象となる可能性があるが、所得分類、控除限度額、証明資料などの条件を確認する必要がある。

オーナーと管理会社は、契約ごとに借主が個人か法人か、居住用か事業用か、所有者が日本の非居住者に該当するか、源泉徴収を誰が行うかを確認することが望ましい。

さらに、賃貸借契約書、年間賃料明細、管理費用明細、源泉徴収・納付資料、海外送金記録を保存することで、日本の確定申告と中国の国外所得申告に備えることができる。

国税庁「No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき」。2026年4月1日現在法令等。2026年11月13日確認。