日本の非居住者向け家賃源泉徴収、2027年分以後の税目変更を国税庁資料で確認

結論：源泉徴収率と最終的な所得税額を区別する

国税庁のタックスアンサーNo.2880は、非居住者や外国法人に日本国内不動産の賃借料を支払う場合の源泉徴収について説明している。2026年4月1日現在の案内では、原則として賃借料の支払時に20.42%の所得税等を源泉徴収する取扱いが示されている。

また、2027年分以後については、所得税、防衛特別所得税および復興特別所得税という税目構成が明記されている。ここで重要なのは、20.42%を不動産所得の最終的な税率と誤解しないことである。源泉徴収は支払時の徴収制度であり、申告による最終的な税額計算とは区別される。

日本国内に所在する不動産を非居住者等から借り、賃借料を国内で支払う者は、原則として源泉徴収義務者となる。支払者が法人である場合だけでなく、個人である場合にも義務が生じ得る。

ただし、個人が自己または親族の居住の用に供するために土地や家屋等を借り受け、その賃借料を支払う場合には、源泉徴収を行う必要がない。

したがって、同じマンションでも、個人が自宅として借りる場合と、法人が社宅や事業用として借りる場合では、源泉徴収の取扱いが異なる可能性がある。契約名義と実際の利用目的を確認する必要がある。

国税庁の案内は、2027年分以後について、防衛特別所得税を含む税目構成を示している。これは源泉徴収制度の税目に関する変更であり、非居住者の賃貸所得に対して新たに一律の最終税率が設定されたことを意味しない。

実際の源泉徴収額、納付書の記載方法、申告書への反映については、対象となる支払時期の最新の国税庁案内を確認することが重要である。

中国本土に居住する個人が東京都内のマンションを所有し、日本法人へ月額賃料を受け取る場合を考える。日本法人が賃料を支払う際には、原則として源泉徴収義務を検討する必要がある。

一方、同じ物件を個人が自己居住用として借りる場合には、国税庁が示す例外に該当する可能性がある。オーナーが中国籍であるかどうかだけで判断するのではなく、日本税法上の居住区分と賃借人の属性を確認する必要がある。

賃料を中国や香港の銀行口座へ直接送金する場合でも、支払者が日本国内に住所、居所または事務所等を有するときは、国内で支払ったものとみなされる場合がある。海外送金だから源泉徴収が不要になるという理解は適切ではない。

国内で支払った賃借料から源泉徴収した税額は、原則として支払った月の翌月10日までに納付する。国外で支払う場合で、国内支払とみなされる取引については、国税庁が翌月末日を納付期限として案内している。

賃貸人である非居住者については、日本で不動産所得の確定申告が必要となる場合がある。申告に際しては賃料収入だけでなく、必要経費や適用可能な控除、源泉徴収済みの税額などを整理する。

日本の源泉徴収額が最終税額と一致するとは限らない。所得計算や申告結果によって精算関係が生じる可能性があるため、年間の支払調書、賃料明細、経費資料などを保存することが重要である。

中国の税務居住者に該当する場合、日本不動産から得る賃貸所得について、中国側で国外所得の申告が必要となる可能性がある。中国の個人所得税法は、一定の要件の下で外国税額控除を認めている。

ただし、控除可能な税額や限度額は個別に判断する必要がある。日本の源泉徴収率20.42%と中国の税率を単純に加算して、最終負担を計算することはできない。

投資家は、賃借人が法人か個人か、物件の用途、賃料の支払場所、源泉徴収の実施状況、日本での申告体制、中国での国外所得申告関係を確認したい。2027年以後の支払については最新の納付実務も確認する必要がある。

一次情報：国税庁『No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき』。2026年4月1日現在法令等に基づく資料を2026年11月13日に確認した。