結論
中国国家税務総局は2026年8月7日、中国本土の税務居民が国外所得について納税義務を負うことは新政策ではなく、特定の香港金融商品だけを対象としたものでもないと改めて説明しました。直接の話題は香港保険でしたが、税務総局は国外所得には複数の課税所得が含まれ、所得がどの国・地域から生じたかにかかわらず依法申告する必要があるとの基本姿勢を示しています。日本不動産を持つ中国人投資家にとっても無関係ではありません。
今回何が起きたか
中国では香港保険の収益に対する課税が強化されたとの情報が市場で広がりました。これに対し国家税務総局の担当部門は、居民个人が国外で得た保険収益を含む所得について納税することは従来からの個人所得税法上の原則であり、新政策でも香港市場だけを対象にした措置でもないと説明しました。また、税務当局は近年この原則に基づき、国外所得に関する政策説明や注意喚起を続けているとしています。
日本不動産との関係
重要なのは「香港保険のニュースだから日本不動産には関係ない」と考えないことです。中国の既存の国外所得政策では、中国の居民个人が国外不動産を譲渡して得た所得は国外源泉所得の一類型として明示されています。また、国外の財産賃貸所得や財産譲渡所得は、中国の個人所得税上それぞれの所得区分に従って計算する仕組みがあります。したがって、日本の賃貸マンションから家賃を受け取る、中国不動産とは別に東京の物件を売却する、といったケースも、中国での税務居民判定を出発点に検討する必要があります。
「中国人だから課税」ではない
中国の国外所得課税を考える際は国籍と税務居住地を区別する必要があります。中国国籍を持っているという事実だけで、どこに住んでいても同じ方法で世界所得に課税されると説明するのは正確ではありません。まず中国個人所得税法上の居民个人に該当するかを確認し、そのうえで所得の発生地、所得区分、租税条約などを検討します。逆に、中国国籍の投資家が日本に生活拠点を移した場合でも、中国側の居民判定が当然に消滅すると決めつけることもできません。
中国の20％を一律税率と考えない
中国では財産賃貸所得や財産譲渡所得などについて20％という税率が関係する場面がありますが、「中国人が海外で得る所得は全部20％」という表現は誤りです。国外所得は所得区分によって計算方法が異なり、総合所得、経営所得、その他の分類所得を区別する必要があります。さらに日本不動産の場合、日本でも日本国内不動産に対する課税が生じます。
外国税額控除が重要
中国の居民个人が国外所得について中国で申告する場合、所得源泉国で実際に納付した所得税について、一定の要件と限度額の範囲で中国の個人所得税から控除できる外国税額控除制度があります。したがって、日本で税金を支払い、中国でも申告義務があるからといって「日本20％＋中国20％＝40％」と単純計算することはできません。日本で何の税をいくら支払ったのか、中国側でその税額が控除対象となるのかを確認する必要があります。
香港・シンガポール口座を使う場合
日本の物件売却代金や家賃を香港・シンガポール口座で受け取る場合も同様です。資金の受取銀行を香港にしたから香港所得になるわけでも、シンガポール口座を利用したから中国の国外所得申告対象から外れるわけでもありません。口座所在地、所得源泉地、税務居住地は別々の概念です。
実務上の対応
- 毎年、中国と日本それぞれの税務居住地を確認する。
- 日本の賃料収入、必要経費、売却価格、取得費、譲渡費用を資料化する。
- 日本で実際に納付した所得税等の証明書類を保存する。
- 香港・シンガポール口座の入出金と不動産取引との対応関係を説明できるようにする。
- 中国で国外所得申告が必要な場合は期限と所轄税務機関を確認する。
今後の注目点
今回の税務総局発言は新税制の創設ではありませんが、国外所得管理を継続していることを公に再確認した点が重要です。日本不動産投資家にとっては、購入時だけでなく、保有中の家賃、売却益、国外口座への入金まで一体で記録を残すことが、今後ますます重要になります。
一次情報と確認日
国家税務総局ウェブサイト掲載の2026年8月7日付公表内容を2026年9月4日に確認しました。