結論

中国の税務居住者が日本の不動産から賃料や売却益を得た場合、日本で課税されるだけでなく、中国でも国外所得として申告が必要となる可能性がある。ただし、日本と中国の税額を単純に足し合わせて最終税負担を計算することは適切ではない。中国には外国税額控除制度があり、一定の要件を満たす日本の所得税について控除が認められる。

2026年末に向けた確認事項

2026年11月13日時点で確認した中国国家税務総局の一次情報は、2020年1月17日に公表された「財政部 税務総局関於境外所得有関個人所得税政策的公告」である。本記事は当日の新法公布を伝えるものではなく、2026年分の国外所得申告に向けて既存制度の実務上の重要点を整理するものである。

中国の個人所得税法では、居住者個人について、中国国内および国外で取得した所得を課税対象とする基本的な枠組みが定められている。国外所得の具体的な分類や外国税額控除の計算方法は、関連する公告によって示されている。

日本不動産所得の分類

中国の国外所得に関する公告では、国外で使用される財産の賃貸による所得や、国外不動産の譲渡による所得を国外源泉所得として取り扱う。したがって、中国の居住者個人が東京のマンションを貸し付けて得る賃料や、そのマンションを売却して得る所得は、一般に中国の国外所得申告の検討対象となる。

同公告では、国外の財産賃貸所得や財産譲渡所得は、国外の総合所得や事業所得と区別して計算する仕組みが示されている。所得の種類を誤ると、税額計算や外国税額控除の限度額に影響する可能性がある。

日本側の課税との関係

日本国内に所在する不動産の賃貸所得や譲渡所得は、日本の国内源泉所得に該当し得る。中国に居住する所有者が非居住者として日本の不動産を売却する場合、買主に源泉徴収義務が生じれば原則10.21％の源泉徴収が行われる。

また、日本の不動産賃料について、借主に源泉徴収義務がある場合は原則20.42％の源泉徴収が行われる。これらは支払時点の源泉徴収率であり、必ずしも最終税額を表すものではない。

外国税額控除の仕組み

中国の公告では、居住者個人が国外所得について所得源泉地の法令に従って実際に納付した所得税について、中国で計算される所定の控除限度額の範囲内で控除を認めるとされている。

控除限度額は所得の源泉国・地域や所得分類に応じて計算される。日本で納付した税金がすべて無条件に中国の税額から差し引かれるわけではない。誤って納付した税金、租税条約上課税されるべきでない税金、延滞金や罰金などは、原則的な控除対象と区別される。

実務上の計算で注意する点

例えば、日本の不動産売却時に10.21％が源泉徴収されていても、その金額をそのまま中国での控除確定額とみなすことはできない。日本の確定申告によって税額が精算される場合は、最終的に負担する所得税額や還付の有無を確認する必要がある。

中国側では、所得分類、所得金額、必要経費、為替換算、外国税額控除の限度額をそれぞれ検討する。日本での課税所得と中国での課税所得が同じ金額になるとは限らないため、両国の申告書を単純に転記することは避けたい。

香港・シンガポール口座との関係

日本の賃料を香港の銀行口座で受け取った場合でも、賃料の発生源が日本不動産であることは変わらない。香港やシンガポールに金融資産を保有しているという事実だけで、中国の税務居住者としての国外所得申告義務が消滅するわけではない。

申告時期と必要資料

中国の個人所得税法では、居住者個人が取得した国外所得について、原則として所得取得年の翌年3月1日から6月30日までに申告する規定がある。2026年に取得した所得については、原則として2027年の該当期間を念頭に準備することになる。

投資家は日本の賃貸借契約書、年間賃料明細、管理費、修繕費、購入契約書、売却契約書、源泉徴収資料、確定申告書、納税証明書を整理し、両国での税務処理を確認する必要がある。

一次情報

中国財政部・国家税務総局「財政部 税務総局関於境外所得有関個人所得税政策的公告」、2020年1月17日公表。2026年11月13日確認。