结论

日本国税厅于2026年9月4日公布了《租税特别措施法有关所得税的处理》的部分修订解释通达。本次修订是配合《所得税法等部分修正法》等2026年度税制改革措施实施，对既有税务处理进行调整。中国投资者在日本购买、持有或出售房地产时，经常会接触到住宅取得、改建、换房、土地建筑物转让等特别税制，因此今后判断优惠是否适用，应优先使用修订后的法律、政令及国税厅解释资料，而不是继续依据旧年度文章或销售资料。

此次发生了什么

国税厅的法令解释通达并不等同于法律条文本身，但它是了解日本税务机关如何解释和执行法律的重要一次信息。本次通达明确说明，是伴随《所得税法等部分修正法（2026年法律第12号）》等实施，对既往税务处理进行整理。公文日期为2026年9月4日，因此属于截至9月11日非常新的所得税实务更新。

为何与日本房地产密切相关

日本房地产税务不仅有通常的购买、持有、出租和出售税负，还存在多项基于《租税特别措施法》的住宅及不动产特别制度。不过，这些优惠往往对房地产用途、本人是否实际居住、取得日期、入住日期、所得金额、建筑面积以及持有期限设置详细条件。仅仅因为“购买了日本住宅”或“拥有东京公寓”，并不代表自动符合优惠条件。

例如，中国大陆居民购买东京公寓纯粹用于长期出租，一般不能因为房地产属于住宅就当然套用以本人自住为前提的所得税优惠。相反，一名中国籍个人迁居日本后实际居住，并在日本税法下成为居民，同时购买自住住宅，则可能需要研究与纯投资房完全不同的住宅税制。因此，国籍、税收居民身份、投资用途和本人居住用途必须分别判断。

购买阶段的实务影响

购买日本房地产时通常需要考虑登记许可税、不动产取得税、印花税以及固定资产税结算等，同时部分自住房交易还可能涉及所得税层面的住宅优惠。但这些所得税优惠通常重视买方自身的实际居住情况及其他法定条件。居住中国的日本非居民仅因购买日本物业，并不会当然取得自住房税收优惠。如果中介或销售资料笼统宣传“购买日本住宅可以抵税”，投资者应进一步核对具体法定条件。

出售阶段的实务影响

出售时也必须区分本人居住用财产的特别制度与投资房地产的一般转让所得课税。另一方面，日本非居民出售位于日本的土地或建筑物时，在符合条件的交易中还可能产生买方代扣源泉所得税的问题。但买方代扣的金额并不是卖方最终转让所得税本身。是否可以适用居住用房地产特别优惠，与买方是否承担非居民源泉征收义务，是两个不同的税务问题。

与中国税务的衔接

即使某项日本税收优惠最终适用，也不意味着中国税法必然给予完全相同的处理。如果投资者属于中国税收居民，其日本房地产租赁或出售所得还应按照中国境外所得规则评估申报义务。对于在日本实际缴纳的所得税性质税款，在满足条件的情况下可能适用中国的境外税额抵免；但日本因某项优惠而没有实际缴纳的税额，并不能简单视为已经缴纳并直接用于抵免。

实务注意事项

  • 以2026年度改革后的法律、政省令及国税厅通达为判断基础。
  • 严格区分投资用房地产与本人居住住宅。
  • 中国国籍或日本国籍本身不等于税收居民身份。
  • 出售时的源泉征收与最终转让所得税要分别计算。
  • 日本的优惠处理和中国境外所得申报不能直接画等号。

今后应确认的事项

由于特别税制高度依赖个别事实，实际交易中应整理合同签署日、交付日、入住日期、房地产用途、建筑面积、持有期间以及买卖双方税收居民身份。9月4日的最新通达是重要依据，但具体交易能否享受某项优惠，仍需要把实际事实与相应法律条文逐项比对。

一次信息与确认日期

本文于2026年9月11日确认日本国税厅《“租税特别措施法有关所得税的处理”的部分修订（法令解释通达）》。