结论

对于居住在中国大陆等日本境外地区、并持有日本房地产的投资者，凡涉及2027年1月以后支付的出售款或租金，都应按照届时最新规定重新确认预扣税计算方法。日本财务省于2026年9月8日对《2026年度税制改革解说》进行了订正。改革内容之一，是自2027年1月起对所得税额加征1%的防卫特别所得税，同时将复兴特别所得税税率下调1个百分点。

此次发生了什么

财务省发布的《2026年度税制改革解说》系统说明所得税、租税特别措施、国际税收、登记许可税等改革内容，并于9月8日公布部分订正。对中国投资者而言，需要重点关注的是防卫特别所得税自2027年1月开始实施。日本国税厅目前关于非居民预扣税的官方说明也已经注明，自2027年起，源泉征收对象将涉及所得税、防卫特别所得税及复兴特别所得税。

与现行日本房地产预扣税的关系

按照2026年现行制度，从日本税法上的非居民或外国法人购买位于日本国内的土地、建筑物等，在不适用特定例外的情况下，支付方通常需要在支付转让价款时按10.21%进行源泉征收。向非居民等支付日本国内房地产租金时，在不适用住宅租赁等例外的情况下，通常会涉及20.42%的源泉征收。但必须特别强调：10.21%和20.42%都是支付阶段的预扣比例，并不是房地产出售或出租所得的最终税率。

房地产出售后的最终日本税负，要根据取得成本、转让费用、持有期间以及其他适用规则计算实际转让所得，再通过申报进行结算。如果预扣税额高于最终应纳税额，可能产生退税；若预扣不足，则可能需要追加缴税。租赁也是同样道理，最终课税对象并不是单纯的租金总额，而要结合必要费用等计算所得，因此不能将20.42%理解为最终租赁所得税率。

对中国投资者的影响

判断日本非居民预扣税时，关键并不是投资者是否拥有中国国籍，而是支付发生时该个人在日本税法下属于居民还是非居民。例如，中国籍人士如果生活根据地在日本并符合日本居民条件，就不能仅凭国籍机械套用非居民规则。相反，如果投资者主要居住在中国大陆、香港、新加坡等地，并在日本属于非居民，其日本房地产租金和出售所得仍可能构成日本国内源泉所得而在日本纳税。

2027年结算尤其需要注意

即使房地产买卖合同在2026年签订，如果尾款实际于2027年支付，也不能只看合同日期。应根据实际付款日期和届时生效的源泉征收规则判断。涉及分期付款、定金及尾款、法人买方支付等情况时，应在结算前确认各笔付款适用的税率和申报方式。现在业务中经常使用的10.21%或20.42%，不宜未经确认直接沿用到2027年的合同、结算单或付款指示中。

与中国境外所得申报的关系

如果房地产所有人同时属于中国税收居民，日本房地产产生的租金所得或转让所得还可能涉及中国的境外所得申报。但日本已缴税并不意味着中国一定再按同一比例重复征税。中国《个人所得税法》及境外所得规定设有境外所得税抵免制度，在规定限额和凭证条件下，纳税人在日本实际缴纳的所得税性质税款可能用于抵免中国相应税负。因此不能使用“日本税率＋中国税率”的简单加法推算最终负担。

实务注意事项

  • 先确认出售人或出租人的日本税法居民身份，而不是只看国籍。
  • 明确区分10.21%、20.42%的预扣税与最终所得税。
  • 2027年以后支付的款项，应使用防卫特别所得税实施后的最新计算规则。
  • 属于中国税收居民的，应另行评估中国境外所得申报及外国税额抵免。
  • 将款项汇入香港或新加坡银行账户，并不会自动改变本人税收居民身份。

一次信息与确认日期

本文于2026年9月11日确认日本财务省《2026年度税制改革解说》。财务省已于9月8日在官方页面公布订正。由于2027年源泉征收的具体表格、计算及操作说明仍可能继续由国税厅更新，跨年度房地产交易应在实际付款前再次核实。