结论

中国财政部、国家税务总局于2026年7月24日公布离岸信托个人所得税规则，国家税务总局同时发布具体征管办法。新规则明确，离岸信托所涉及的“财产”包括动产、不动产以及其他各类财产。因此，中国税收居民直接持有日本公寓、一栋收益物业，或者通过日本公司、香港公司、海外SPV间接持有日本房地产，并进一步将相关资产或股权装入香港、新加坡等境外信托时，需要重新审查中国个人所得税后果。

最重要的变化：装入信托不当然意味着递延纳税

财政部、税务总局公告2026年第21号规定，个人将财产装入离岸信托以及通过离岸信托取得收益，属于个人所得税法所规定的所得，应按照公告申报纳税。居民个人将财产装入离岸信托时，以装入时市场价值减除财产原值和合理费用后的余额作为应纳税所得额，按照“财产转让所得”处理。按照规定完成该环节申报后，相关财产原值调整为装入时市场价值。

更值得注意的是，居民个人设立或装入财产的离岸信托，以及该信托持有、控制、管理的境外实体，在存续期间取得的收益，即使尚未实际向居民个人分配，也可能以该居民个人作为纳税人，按照“财产转让所得”或“利息、股息、红利所得”按年度申报。也就是说，不能简单按照“钱没有分到个人手中，所以暂时没有中国个税”的思路处理。

日本房地产可能出现哪些结构

需要重点复核的结构包括：第一，中国居民个人直接拥有日本房地产后将其装入境外信托；第二，将持有日本物业的公司股权装入信托；第三，通过香港、新加坡、BVI等SPV持有日本房地产，再将SPV股权或控制权置于信托架构之下。公告不仅覆盖以“信托”名义设立的安排，也覆盖实质具有信托功能的其他境外法律安排。不过，由当地金融监管机构监管、面向不特定客户独立经营并自行承担风险的银行、保险公司、证券公司、基金公司等发行的金融产品，不属于该定义中的其他类信托安排。

征管时间已经明确

国家税务总局公告2026年第15号进一步规定，居民个人将财产装入离岸信托后，应在次年3月1日至6月30日期间，就装入财产时形成的财产转让所得向主管税务机关申报。离岸信托上一年度产生的收益，也应在每年3月1日至6月30日按照相应所得项目申报。首次申报时，需要提交离岸信托协议、装入信托财产明细、离岸信托组织架构以及其他相关信息。外国文字资料还应同时提交中文翻译。

日本已经缴税是否还会重复征税

不能简单理解为“中国再收一次”。国家税务总局公告明确，居民个人依法需要抵免境外已经缴纳的个人所得税性质税款时，可以在办理境外所得申报时办理并提交相关资料；实体规则也规定，符合中国税法条件的境外所得税性质税款可依法抵免。但是，日本房地产交易中发生的源泉扣缴额并不一定等于最终日本所得税负担。例如非居民出售日本房地产时的10.21%通常是支付价款环节的源泉扣缴，并不是最终出售所得税率。如果之后通过日本申报退回部分税款，中国境外税额抵免应结合最终实际税负判断。

日本的纳税义务仍然独立存在

中国对离岸信托进行征税，并不会取消日本作为不动产所在地国家的税收制度。日本物业的租赁收益、出售收益、法人持有期间的税务处理，以及信托受益权或公司股权结构对应的日本税务，需要分别分析。中日两国税务不能只看一个环节，更不能把中国税率和日本税率机械相加。

投资者现在应检查的资料

  • 确认委托人、受托人、受益人、保护人及实际控制人。
  • 确认日本房地产是信托直接持有还是通过公司、SPV间接持有。
  • 准备房地产及股权取得成本和装入信托时市场价值资料。
  • 保存日本纳税申报书、源泉扣缴及纳税证明。
  • 重新判断本人属于中国居民个人还是非居民个人。

税收居民身份尤其重要

2026年的离岸信托规则还指出，个人即使取得外国国籍或者境外长期、永久居留权，如果其主要经济利益来源于中国境内，也可能被判定为有住所居民个人。因此，拥有香港身份、新加坡长期居留、外国护照或境外银行账户，并不能单独证明已经脱离中国居民个人的纳税范围。

官方来源及核查日期

财政部、税务总局公告2026年第21号及国家税务总局公告2026年第15号均于2026年7月24日形成。本文章主来源为国家税务总局政策法规库，并于2026年9月11日再次核查。