结论

新加坡国内税务局IRAS于2026年8月11日更新CRS最新发展信息，公布纳入修订版CRS要求的相关法规以及第五版《Common Reporting Standard e-Tax Guide》。新加坡的申报金融机构需要对其维护的金融账户进行尽职调查，并按年度向IRAS申报符合条件的账户信息。对于持有新加坡银行账户或金融资产，同时投资日本房地产的中国投资者而言，正确维护税收居民资料的重要性进一步增加。

此次更新了什么

IRAS的CRS最新发展页面显示，2026年8月11日公布了纳入修订版CRS要求的相关法规以及第五版CRS电子税务指南。IRAS还在2026年7月31日发布了面向现有申报金融机构及新纳入范围金融机构的修订CRS说明资料。此外，IRAS已经宣布从2027年1月1日起采用OECD发布的CRS XML Schema Version 3.0，用于后续数据申报。

什么是CRS

CRS是由OECD制定的金融账户信息自动交换标准。新加坡申报金融机构需要识别金融账户持有人的税收居民所在地，并将符合报告条件的金融账户信息按年度提交IRAS，再按照新加坡与相关司法管辖区之间的自动信息交换安排进行交换。CRS本身并不是对银行存款、跨境汇款或购房资金征税的制度。

对中国投资者意味着什么

一些中国投资者并不是从中国内地账户直接支付日本房地产价款，而是使用此前已经持有的新加坡银行存款、证券或其他金融资产进行投资。但从新加坡账户向日本汇款，并不会使账户持有人自动成为新加坡税收居民。如果本人仍属于中国税收居民，则仍需按照中国法律另行判断境外所得纳税和申报义务。

购买日本房地产时

CRS并不是批准或禁止购买日本房地产的制度，也不会因为从新加坡向日本支付购房款就自动征收某种CRS税。不过，大额跨境资金流动可能涉及银行的客户身份确认、资金来源确认以及税收居民资料核实。因此，应保存日本房地产买卖合同、汇款凭证、银行资金证明以及能够解释资产形成过程的相关资料。

出租和出售日本房地产时

日本房地产产生的租金或出售款进入新加坡银行账户，并不会仅因收款地点发生变化而改变收入的税务属性。日本境内房地产租赁所得和转让所得仍需要按照日本规则判断。如果房东同时属于中国税收居民，还要考虑中国境外所得申报。对已经在日本实际缴纳并符合条件的所得税，可能根据中国规则申请境外税收抵免，因此不能采用“日本税率加中国税率”的简单算法。

税收居民自我证明十分重要

CRS体系下，金融机构在开户以及账户情况发生变化时都会重视税收居民自我证明。对于经常在中国、日本、新加坡之间居住或经营的投资者，税收居民判断可能涉及实际居住天数、住所、家庭和经济关系等多项事实。仅仅在新加坡拥有一个银行账户、金融资产或公司，并不足以当然认定本人属于新加坡税收居民。

实务检查事项

  • 确认新加坡金融机构登记的税收居民国家及TIN是否准确。
  • 地址或税收居民身份发生变化时及时确认银行更新手续。
  • 保存能够证明日本房地产购房资金来源的资料。
  • 保存日本房租、出售收入及日本纳税记录。
  • 将CRS信息交换问题和所得税纳税义务分别分析。

今后需要关注

修订版CRS将调整部分金融机构范围及报告要求，具体账户从哪个报告年度起涉及哪些新增信息，应继续按照IRAS最新指南确认。对日本房地产投资者而言，最重要的不是试图通过改变收款账户规避税务信息，而是确保中国、日本、新加坡三地使用的税收居民资料、资金记录和纳税资料能够相互一致。

一次信息确认日：2026年9月4日