结论

中国财政部、国家税务总局于2026年7月24日发布的《关于离岸信托个人所得税有关事项的公告》对中国高净值个人境外资产安排具有重大影响。新规对个人将财产装入离岸信托以及通过离岸信托取得收益的个人所得税处理作出系统规定，并明确所称财产包括动产、不动产及其他各类财产。因此，中国居民个人将日本公寓、商业楼宇、土地或持有日本房地产的境外公司权益装入香港、新加坡等地离岸信托，需要重新审查中国个人所得税后果。

本次规则明确了什么

2026年第21号公告将依照境外法律设立的信托以及实质具有信托功能的其他境外法律安排纳入离岸信托范围。个人直接将财产转移给受托人持有、管理、运用或处分属于装入离岸信托；个人将财产转入由离岸信托持有、控制、管理的境外实体，也属于规则覆盖范围。即使通过其他个人或组织间接转移，只要相关财产实质由该个人出资、负担和控制，也可能视为该个人取得并装入财产。

将财产装入信托时可能立即产生税负

居民个人将财产装入离岸信托时，以装入时的市场价值扣除财产原值和合理费用后的余额作为应纳税所得额，按照财产转让所得申报个人所得税。完成申报后，相关财产原值调整为装入时市场价值。对于日本房地产而言，这意味着将个人名下房产或与其对应的境外持有架构转入离岸信托，并不能当然视为单纯资产保护或名义变更；中国税法可能在装入时确认财产转让所得。

未实际分配的信托收益也可能纳税

新规最值得关注的一点，是居民个人离岸信托以及由其持有、控制、管理的境外实体在存续期间产生的收益，无论是否实际分配，均可能以该居民个人为纳税人，按照财产转让所得或者利息、股息、红利所得逐年申报。已按该规则缴纳过个人所得税的信托收益，在以后实际分配时不再重复申报。

因此，如果日本房地产租金由香港或新加坡公司收取，再留存在信托体系内，并没有真正分配到中国个人受益人账户，仍不能简单认为中国个人所得税可以一直递延。以境外公司留存收益或离岸信托不分配收益来隔离个人税负的传统思路需要重新评估。

居民身份转换也纳入规则

公告还规定，居民个人在离岸信托存续期间转为非居民个人时，应以身份转换当日离岸信托财产市场价值减除原值后的余额计算相关应纳税所得额。同时，公告明确，个人即使取得外国国籍、境外长期或永久居留权，但主要经济利益来源于中国境内，仍可能被判定为有住所居民个人。

因此，取得香港永久居民身份、新加坡永久居留权、第三国护照或香港、新加坡银行账户，不等于自动改变中国税务居民身份。国籍、移民身份、税务居民身份、银行账户所在地及房地产所在地必须分别判断。

日本房地产税款与中国境外税额抵免

公告同时规定，居民个人按照新规缴纳个人所得税时，离岸信托在境外依照当地法律已经缴纳的具有个人所得税性质的税款，可以依法从当期应纳税额中抵免。对于日本房地产租赁和出售，日本可能先产生所得税和预扣税问题；中国居民个人再进行中国境外所得或离岸信托所得计算时，不能采取日本税率加中国税率的简单算法，而应确认所得归属、纳税主体、已实际缴纳的日本税款及中国抵免限额。

历史信托同样需要检查

公告自2026年7月24日发布之日起实施。对居民个人在2023年1月1日至2025年12月31日期间将财产装入离岸信托形成的应缴未缴个人所得税，以及部分2026年1月1日前离岸信托存续期间收益，公告设置了自实施之日起90日内申报缴纳且符合规定时不加收滞纳金的过渡安排。因此，已经存在的香港、新加坡、BVI等信托不能只关注未来交易，还需要回溯检查历史年度。

持有日本房地产的中国投资者应做什么

  • 区分个人直接持有、日本公司持有、香港公司持有、新加坡公司持有和离岸信托持有。
  • 确认将日本房地产或持有公司股权装入信托时的市场价值及原值。
  • 检查信托体系内未分配的租金利润、房地产出售收益是否产生中国纳税义务。
  • 保存日本所得税纳税证明、申报表及银行缴税凭证，用于评估中国境外税额抵免。
  • 不要仅凭外国护照、永居身份或境外账户判断已经不是中国税务居民。

一手信息及确认日期

中国财政部、国家税务总局《关于离岸信托个人所得税有关事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第21号），2026年7月24日发布并实施，2026年9月11日确认。