结论

居住在日本境外的中国投资者出售日本房地产时，交易价款中可能被扣除10.21%的日本所得税。但最重要的一点是：10.21%并不是房地产出售利润的最终税率，而是在支付出售价款时适用的预扣税率。日本国税厅截至2026年4月1日现行法令的官方说明继续确认了这一制度。

谁承担预扣义务

从非居民或外国法人购买日本境内土地等，并向其支付转让价款的人，原则上需要在付款时按照10.21%预扣所得税。这里的“土地等”不仅包括土地，还包括土地上的权利、建筑物、建筑物附属设备和构筑物。

预扣义务人并不限于公司。国税厅明确说明，原则上所有向非居民支付土地等转让价款的人都包括在内，因此个人买方也可能承担预扣义务。

重要例外

如果买方是个人，购买该房地产是为了供本人或亲属居住，而且转让价款不超过1亿日元，该个人买方无需进行上述预扣。因此，“只要卖方是非居民就一定扣10.21%”同样是不准确的说法。

如果买方是法人，则不属于上述个人购买自住房的例外。因此，中国籍非居民将日本房地产出售给日本公司或其他法人时，应特别重视预扣义务的确认。

10.21%与最终税额的区别

例如成交价为3,000万日元并属于预扣对象时，买方会按照支付价款计算预扣税。但这并不意味着“出售利润直接按10.21%征税后结束”。

日本财产转让所得并不是直接以出售总价作为利润，而需要根据取得成本、转让费用等计算。土地建筑物的持有期间等条件也会影响最终税务计算。如果最终日本所得税额与已经预扣的税额不同，可通过日本所得税申报进行结算；符合条件时可能产生退税。

如果实际没有利润怎么办

即使考虑原始购入价格和取得费用以后，出售所得很少甚至出现亏损，只要交易付款阶段满足预扣条件，买方仍可能先进行10.21%的预扣。该款项不会因为“低价出售”而自动退回，需要卖方依法申报并提交取得成本等证明资料后进行税款结算。

中国方面的税务

如果卖方同时属于中国税收居民，还需要分析日本房地产出售所得在中国的境外所得申报问题。不能采用“日本10.21%再加中国20%，等于30.21%”这样的简单算法。中国需要按照财产转让所得规则计算，并分析日本实际缴纳的符合条件的所得税能否适用境外税额抵免。

同样，也不能直接认定日本预扣的10.21%全部都可以在中国抵免。应确认日本最终申报确定的所得税额、是否发生退税，以及中国境外税额抵免限额。

出售款汇入香港或新加坡

将扣税后的出售款汇入香港或新加坡银行账户，不会改变日本房地产出售所得在日本的课税关系。银行账户所在地、所得来源地和卖方税收居民身份是三个不同的概念。

交易前的实务准备

  • 确认卖方在交割时属于日本居民还是非居民。
  • 确认买方是法人还是个人；个人买方还需确认是否为本人或亲属自住。
  • 确认成交价是否超过1亿日元。
  • 保存原始买卖合同、付款凭证、中介费、登记费等取得成本资料。
  • 发生预扣时，取得能够证明预扣及缴纳情况的资料。
  • 非居民卖方需要提前确认日本所得税申报、纳税管理人等手续。

一次信息及确认日期

本文依据日本国税厅“No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき”（截至2026年4月1日现行法令等），并于2026年9月11日确认。