結論

中国国家税務総局の関係部門責任者は2026年8月7日、中国税務居住者が国外所得について納税義務を負う原則は新しい政策ではなく、香港だけを対象とした政策でもないと説明しました。今回の直接の話題は香港保険の収益でしたが、当局は国外所得には複数の課税所得項目があり、所得の発生国・地域を問わず法令に従って申告する必要があるとの考え方を改めて示しています。日本不動産を所有する中国税務居住者にとっても重要な動きです。

今回何が起きたか

中国では最近、中国本土の税務居住者が香港保険から得る収益への課税をめぐり市場で関心が高まりました。これに対し国家税務総局関係者は8月7日、中国税務居住者が全世界所得について納税義務を負う原則に基づくものであり、新政策ではなく、香港保険市場だけを対象としたものでもないと説明しました。また税務当局は近年、この原則に基づいて国外所得に関する政策説明や注意喚起を行っているとしています。

日本不動産との関係

今回の発表自体は日本不動産を名指ししたものではありません。しかし、中国の既存の国外所得課税制度では、中国税務居住者が中国国外の不動産を譲渡して取得する所得や、国外の財産賃貸などについて所得区分ごとの課税ルールが設けられています。そのため中国の税務居住者が東京のマンションを賃貸して家賃を得る場合や、日本不動産を売却して譲渡所得が発生した場合には、日本での納税だけでなく中国側の国外所得申告義務も検討する必要があります。

「中国人なら20%」ではない

特に注意したいのは「中国人が海外不動産で利益を得ればすべて一律20%」という説明は正確ではないことです。中国の個人所得税では所得の種類ごとに計算方法が異なり、税務居住者か非居住者かという判定も必要です。国籍だけで課税関係が決まるものではありません。また、日本の賃料に対する源泉徴収、日本で確定申告した結果の最終税額、中国側で計算する税額は別々に扱う必要があります。

外国税額控除が重要

中国の国外所得に関する既存ルールでは、中国の居民個人が国外所得について所得源泉地国で所得税を実際に納付した場合、中国で計算される一定の控除限度額の範囲内で外国税額控除を利用できる仕組みがあります。このため、日本不動産について「日本で税金を払った上に中国で同額をもう一度払い、単純に二重になる」と考えるのも適切ではありません。一方、日本で納付した税額のすべてが無制限に中国税額から差し引けるわけでもありません。税の性質、所得区分、国・地域ごとの控除限度額などを確認する必要があります。

香港・シンガポール口座を使っても税務居住地は変わらない

日本不動産の売却代金や家賃を香港またはシンガポールの銀行口座で受け取る投資家もいます。しかし、資金の受取口座が香港だから香港の税務居住者になるわけではありません。銀行口座所在地、資金の送金経路、所得の発生地、本人の税務居住地は別の概念です。日本不動産から発生した所得を香港口座で受け取っただけで、中国での国外所得申告義務が消滅すると考えるべきではありません。

購入・保有・賃貸・売却への実務影響

  • 購入時から将来の中国国外所得申告に必要な取得価格・諸費用資料を保存する。
  • 賃貸では年間家賃と日本で納付した所得税を記録する。
  • 売却では日本側の取得費、譲渡費用、源泉徴収、確定申告後の税額を区別する。
  • 日本の納税証明等、外国税額控除に利用する可能性のある資料を保存する。
  • 香港・シンガポール口座の保有と税務居住地を混同しない。

今後確認すべきこと

今回の国家税務総局の説明は国外所得課税の原則を再確認したもので、新しい一律20%税を導入したものではありません。日本不動産について中国で最終的にいくら申告・納税するかは、本人の中国税務居住者該当性、所得の種類、日本で実際に納付した税額、外国税額控除限度額などによって異なるため、個別計算が必要です。

一次情報確認日：2026年9月4日